Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Paternotte over verduurzamen van VvE’s lijkt onmogelijk door kosten en rompslomp

Antwoord van Minister De Jonge (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
31 mei 2024).

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Verduurzamen van VvE’s voor 2050 lijkt onmogelijk door
kosten en rompslomp»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het onbestaanbaar is dat de verduurzaming van 1,5 miljoen woningen
stokt op «interne besluitvorming en papieren rompslomp», en dat dit slecht is voor
de planeet én de portemonnee van de bewoners van die VvE’s?

Antwoord 2

De verduurzaming van VvE-gebouwen verdient specifieke aandacht. Appartementseigenaars
en VvE’s ondervinden door het gezamenlijke eigendom verschillende uitdagingen bij
de verduurzaming van het gebouw. Op 5 september 2023 heb ik u daarom de Versnellingsagenda
verduurzaming gebouwen in beheer van Verenigingen van Eigenaars (VvE-versnellingsagenda
verduurzaming) toegezonden.2 De redenen dat VvE’s achterblijven bij verduurzaming zijn breder dan knelpunten op
het gebied van de interne besluitvorming en «papieren rompslomp».3 In de bijbehorende Kamerbrief is een samenvatting van de VvE-versnellingsagenda verduurzaming
opgenomen.4 Eén van de onderdelen van deze agenda is het aanpassen van de interne besluitvormingsregels,
omdat die soms onnodig belemmerend werken. Daarbij dient tegelijk in het oog gehouden
te worden dat de besluitvormingsregels er zijn om een goede reden en zowel het gemeenschappelijk
belang van de VvE als de individuele belangen van appartementseigenaars dienen.

Vraag 3

Verwacht u dat de versnellingsagenda verduurzaming VvE’s genoeg is om de verduurzaming
van VvE’s vlot te trekken? Welke knelpunten blijven er naast financiering onopgelost?

Antwoord 3

Ja. De VvE-versnellingsagenda verduurzaming is een totaalpakket van verschillende
onderdelen en is opgesteld in nauw overleg met onder andere diverse gemeenten, VvE-branche-
en belangenorganisaties, financiers en (groot) appartementseigenaars. Samen met deze
partijen wordt uitvoering aan de VvE-versnellingsagenda verduurzaming gegeven.

Het inmiddels uitgevoerde onderzoek van I&O Research laat zien waar op dit moment
binnen de VvE’s barrières en kansen worden gezien bij het verduurzamen van het VvE-gebouw.5 Hierin komt naar voren dat de ervaren barrières ondervangen worden door de VvE-versnellingsagenda
verduurzaming.

Ook ten aanzien van de financiering van de verduurzaming van VvE’s bevat de VvE-versnellingsagenda
verduurzaming actiepunten. VvE’s worden sinds januari 2024 door de uitbreiding van
de subsidieregeling voor VvE’s (SVVE) verder geholpen met de verduurzaming van het
VvE-gebouw. Zo zijn voor monumenten de minimale isolatiewaarden verlaagd, zodat deze
beter aansluiten op de aard van het gebouw. En naast subsidie voor procesbegeleiding
kan een VvE voortaan ook subsidie aanvragen voor verschillende onderzoeken die nodig
zijn voor het besluit voor het verduurzamen van het gebouw. Er kan bijvoorbeeld subsidie
worden aangevraagd voor een asbestonderzoek of flora- en faunaonderzoek. Een VvE kan
naast de SVVE ook gemeentelijke subsidies aanvragen en deze subsidies «stapelen».

Naast de subsidies is ook de mogelijkheid voor het lenen van geld verbeterd. Vanaf
26 april 2023 is de rente van de VvE-Energiebespaarlening van het Nationaal Warmtefonds
(hierna: Warmtefonds) verlaagd. Het Warmtefonds werkt daarnaast aan een regeling voor
appartementseigenaars zonder leenruimte. Hierdoor zullen appartementseigenaars vanuit
financieel oogpunt minder snel tegen het VvE-besluit voor verduurzamingsmaatregelen
en de VvE-Energiebespaarlening stemmen. Verder wordt onderzocht of het meefinancieren
van groot (achterstallig) onderhoud bij het verduurzamen van VvE-gebouwen mogelijk
kan worden gemaakt via het Warmtefonds en/of Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse
gemeenten (SVn).

Voor bepaalde knelpunten is voor het vinden van een eenduidige oplossing meer tijd
nodig. Deze staan opgesomd in de
Actiepuntenlijst van de VvE-versnellingsagenda verduurzaming. Door de gezamenlijke uitvoering van
de VvE-versnellingsagenda verduurzaming met de verschillende partijen, kan tussentijds
worden ingespeeld op nieuwe knelpunten die wellicht later in de tijd ontstaan bij
het verduurzamen van VvE-gebouwen.

Vraag 4

Wat betekent deze vertraging voor de afspraken met woningcorporaties voor het uitfaseren
van label E, F en G woningen vóór 2028? Verwacht u dat de woningcorporaties die woningen
vóór 2028 verduurzaamd hebben, zoals met hen is afgesproken, ook als de woningen in
een VvE vallen? Zo nee, wat gaat u hieraan doen?

Antwoord 4

Zoals ik uw Kamer in mijn brief van 19 januari 2024 heb bericht, zijn woningcorporaties
voortvarend aan de slag met de verduurzaming van hun huurwoningen.6 De Aedes benchmark van 2023 laat zien dat het aantal huurwoningen met een E, F of
G label in 2022 met ongeveer 25% is afgenomen, van 247.000 woningen naar 180.000.
Dit is een flinke versnelling ten opzichte van 2021, waarin 31.800 E, F en G sociale
huurwoningen zijn verduurzaamd. Hoeveel woningen in de corporatiesector in totaal
zijn geïsoleerd, zal volgen uit de monitoringsrapportages in het kader van de Nationale
Prestatieafspraken.

De afspraken met de corporaties hebben ook betrekking op de huurwoningen in gemengde
VvE’s. Bij het verduurzamen van huurwoningen in VvE’s zullen woningcorporaties naar
verwachting een deel van de knelpunten ondervinden die bij alle VvE’s spelen. Ze zullen
daarnaast deels afhankelijk zijn van de instemming van andere appartementseigenaren.
Op basis van de monitoring kan gekeken worden in hoeverre de verduurzaming van huurwoningen
in VvE’s voldoende tempo heeft.

Voor het verduurzamen van gemengde VvE-gebouwen worden vanuit de VvE-versnellingsagenda
verduurzaming verscheidene acties uitgevoerd samen met individuele woningcorporaties,
branchevereniging Aedes en het samenwerkingsplatform de Groene Huisvesters.

Op 28 februari 2024 heeft Aedes de Toolbox verduurzaming gemengde VvE’s voor woningcorporaties gepubliceerd, om woningcorporaties van kennis en handvatten te voorzien voor hun
aanjagende rol bij het verduurzamen van het gemengde VvE-gebouw. Woningcorporaties
kunnen verduurzamingsmaatregelen agenderen en faciliteren. Daarnaast is er samen met
Aedes en de Groene Huisvesters een Community of Practice opgestart. Het versnellen
van het verduurzamen van (gemengde) VvE’s gebeurt ook door opschaling van vraag en
aanbod te bewerkstelligen via het Programma Verbouwstromen7 en CondoReno.8 In deze programma’s worden vanuit de praktijk geteste tools voor VvE’s en woningcorporaties
ontwikkeld, zoals een standaard maatregelenpakket en een format voor het te volgen
besluitvormingstraject.

Vraag 5

Zou het VvE’s helpen om de kosten behapbaar te maken door het Warmtefonds meer geschikt
te maken voor VvE’s? Zo ja, hoe gaat u dat doen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 5

Voor een deel van de VvE’s is de financiering van het Warmtefonds inderdaad een erg
belangrijk instrument. Een lening heeft als voordeel dat de verduurzaming op relatief
korte termijn kan worden uitgevoerd en de kosten voor de verduurzamingsmaatregelen
worden verspreid over een langere periode.

Het Warmtefonds maakt zijn aanvraagproces en voorwaarden steeds beter geschikt voor
VvE’s. Een VvE die interesse heeft in een lening kan een quickscan doen om de mogelijkheden
te bekijken en wordt daarna binnen een paar dagen door het Warmtefonds teruggebeld.
Een vaste contactpersoon van het Warmtefonds ondersteunt de VvE vervolgens bij de
aanvraag van de lening. Een andere, recente verbetering is dat de VvE in een online
portaal op ieder moment kan zien wat de voortgang is van de aanvraag.

Sommige appartementseigenaars zullen moeite hebben met de hogere VvE-bijdragen. In
de VvE-versnellingsagenda verduurzaming is aangekondigd dat het Warmtefonds werkt
aan een vangnetregeling voor juist de appartementseigenaars met beperkte draagkracht.
Het doel is dat elke appartementseigenaar in staat moet zijn om verduurzamingsmaatregelen
te nemen. Ook zonder dat zij hiervoor eigen spaargeld of draagkracht hebben. Dit ligt
in de lijn met de regelingen die het Warmtefonds al kent voor eigenaren van eengezinswoningen
met een beperkte leenruimte.

Naast de financiering van het Warmtefonds zijn er vanuit het Nationaal Isolatieprogramma
en de SVVE ook subsidies beschikbaar om de kosten voor verduurzaming van VvE’s behapbaar
te maken.

Vraag 6

Bent u bekend met het Parijse systeem vansurélévation? Hierbij worden appartementsgebouwen opgetopt en met de opbrengst daarvan de verduurzaming
van het appartementencomplex betaald. Wat is er voor nodig om dit ook in Nederland
mogelijk te maken?

Antwoord 6

Ja. Ik kijk met belangstelling naar het Parijse systeem. Voor het optoppen van een
VvE-gebouw in Nederland is het nodig om de splitsingsakte van de VvE te wijzigen.
Door het optoppen worden er namelijk wezenlijke wijzigingen aangebracht in of op het
gebouw waardoor de feitelijke situatie na optoppen niet meer overeenkomt met hetgeen
in de splitsingsakte is vastgelegd. Als de regels voor het wijzigen van de splitsingsakte
worden versoepeld, wordt optoppen mogelijk makkelijker. Dat zal echter ook betekenen
dat wordt ingegrepen in het eigendomsrecht van individuele appartementseigenaars.
Gelet daarop is het van belang de gevolgen en risico’s goed in kaart te brengen.

Zoals ik in de VvE-versnellingsagenda verduurzaming heb aangegeven, onderzoek ik momenteel
of het wenselijk is om het wijzigen van de splitsingsakte te vereenvoudigen. Voor
het einde van dit jaar verwacht ik conclusies te kunnen delen over het onderzoek naar
de mogelijkheid tot vereenvoudiging van de wijziging van de splitsingsakte.

Via het landelijke VvE-verduurzamingsloket -dat momenteel wordt opgezet- wordt VvE’s
ondersteuning geboden in de vorm van onder meer standaard formats voor het wijzigen
van de splitsingsakte en juridisch advies. Met de bovenstaande toelichting meen ik
ook voldaan te hebben aan het verzoek van het Kamerlid Paternotte9 om een brief te sturen over de motie van de leden Paternotte, Grinwis (CU), De Hoop
(GL/PvdA), Flach (SGP), Vedder (CDA) en Welzijn (NSC) over dit onderwerp.10 Dit verzoek heeft u mij per brief d.d. 23 april 2024, kenmerk: 2024Z06778, overgebracht.

Vraag 7

U geeft aan dat we VvE’s meer zouden moeten ontzorgen. Zou het beschikbaar maken van
de gebouwgebonden financiering voor VvE’s daar niet de meest geschikte oplossing voor
zijn? Bijkomend voordeel is dat de VvE dan niet afhankelijk is van de financiële positie
van elke individuele bewoner of van de VvE zelf, maar er financiering aangetrokken
kan worden om het gebouw in één keer volledig te verduurzamen en isoleren.

Antwoord 7

Een VvE heeft al de mogelijkheid om als rechtspersoon een geldlening af te sluiten.
Bij een VvE is die lening in feite «gebouwgebonden». De VvE gaat de lening aan en
de geldverstrekker toetst de VvE; niet de individuele appartementseigenaars. De appartementseigenaars
betalen een periodieke VvE-bijdrage aan de VvE. De VvE betaalt daarmee de rente en
aflossing van de lening. Bij verkoop van het appartement geeft de verkopende eigenaar
zijn of haar schulden en aansprakelijkheid bij de notaris op. Zo gaan de schulden
en de aansprakelijkheid over naar de nieuwe appartementseigenaar. In die zin is een
VvE-lening al een gebouwgebonden financiering. Bij VvE’s werkt dit goed. Sommige appartementseigenaars
kunnen wel moeite hebben met de eventueel hogere periodieke bijdragen die nodig zijn
voor de aflossing van de lening. Elke appartementseigenaar moet in staat zijn om verduurzamingsmaatregelen
te nemen. Daarom werken we vanuit de versnellingsagenda aan een oplossing voor appartementseigenaars
met beperkte draagkracht. Dit is onder antwoord 5 nader uiteengezet. VvE’s worden
verder ontzorgd met acties uit de Versnellingsagenda, waaronder betere informatie
op Verbeterjehuis.nl, een VvE-verduurzamingsloket voor gemeenten, VvE’s en professionals
en betere subsidiemogelijkheden in de SVVE.

Vraag 8

Eerder heeft u aangegeven de gebouwgebonden financiering niet vóór 2025 mogelijk te
kunnen maken. Hebben we nog wel de luxe om daar zo lang mee te wachten?

Antwoord 8

VvE’s hoeven niet te wachten op een mogelijke nieuwe regeling voor de gebouwgebonden
financiering, omdat de bestaande VvE-leningen in feite al een vorm van «gebouwgebonden
financiering» zijn: de lening wordt verstrekt aan de VvE en als een appartementseigenaar
zijn appartement verkoopt, blijft de lening bij de VvE.

Op 18 november 2022 heeft het kabinet uw Kamer een brief gestuurd die ingaat op de
verschillende obstakels bij de ontwikkeling van gebouwgebonden financiering voor individuele
woningen.11 Ik ben bezig met het onderzoeken van de mogelijkheden voor een robuuste juridische
basis voor gebouwgebonden financiering. Gebouwgebonden en kostenneutraal financieren
betekent dat we waarborgen voor goede consumentenbescherming moeten uitwerken en tegelijkertijd
de lening betaalbaar, uitvoerbaar en simpel houden. Dat is praktisch en juridisch
zeer uitdagend en een tijdsintensief traject. Naar aanleiding van de motie van het
lid Paternotte over het versnellen van de mogelijkheid tot gebouwgebonden financiering
van woningen12, zet ik hier meer ambtelijke capaciteit voor in.

De meeste eigenaren financieren verduurzaming overigens met spaargeld (87%) of de
hypotheek (10%).13 Maar dat is niet voor iedereen weggelegd. Daarom hebben we afgelopen jaar een aantal
nieuwe financieringsopties mogelijk gemaakt. Zoals de renteloze lening bij het Warmtefonds
voor woningeigenaren met een verzamelinkomen tot 60.000 euro en de extra leenruimte
voor verduurzaming van woningen met een slecht energielabel in de nieuwe leennormen
voor hypothecair krediet die sinds 1 januari 2024 gelden.

Vraag 9

Kunnen de vragen apart van elkaar worden beantwoord?

Antwoord 9

Ja.