Memorie van toelichting (initiatiefvoorstel) : Memorie van toelichting zoals gewijzigd naar aanleiding van het advies van de Afdeling Advisering van de Raad van State

Nr. 6
MEMORIE VAN TOELICHTING ZOALS GEWIJZIGD NAAR AANLEIDING VAN HET ADVIES VAN DE AFDELING
ADVISERING VAN DE RAAD VAN STATE

ALGEMEEN DEEL

1. Inleiding

Iedere Nederlander moet kunnen rekenen op een fatsoenlijk bestaan. Genoeg geld voor
boodschappen en een betaalbaar dak boven het hoofd zijn daarvoor van groot belang.
De aanhoudende inflatie, aangejaagd door hoge huurstijgingen, brengt dit in gevaar.
De koopkracht van veel Nederlanders staat onder druk. De inflatie in Nederland blijft
hoog, zeker in vergelijking met onze buurlanden.1 Volgens het CBS zijn de extreme huurstijgingen die 1 juli 2024 zijn doorgevoerd een
van de belangrijkste drijfveren van de hoge inflatie. Vorig jaar stegen de huurprijzen
gemiddeld immers met maar liefst 5,4 procent. De laatste keer dat de huren met meer
dan 5 procent omhoog gingen was in 1993, laten de cijfers van het CBS zien.

De vooruitzichten voor dit jaar beloven niet veel beters. De huren in de sociale sector
mogen, na de afspraken op de Woontop in december 2024, in het jaar 2025 nog eens stijgen
met 5% (waarbij individuele woningcorporaties gemiddeld niet meer dan 4,5% huurverhoging
mogen doorvoeren) en de huren in het middensegment zelfs met 7,7%. Deze verhogingen
komen bovenop de forse prijsstijgingen die de afgelopen jaren al plaats hebben gevonden.
In 2023 en 2024 stegen de prijzen van cruciale levensbehoeften zoals energie, woning,
voedsel, water en vervoer fors; uitgaven die men niet even uit kan stellen. ABN AMRO
verwacht dat de energieprijzen, welke ongeveer 10% van de maandlasten van een gemiddeld
huishouden bedragen, onverminderd hoog zullen blijven. Huurders voelen deze lasten
extra hard volgens de bank, deels omdat zij geen investeringen kunnen doen in de verduurzaming
van hun woning en vaak al flink besparen op hun energiegebruik. De afgelopen jaren
was de stijging van de energielasten van huurders daardoor 5% hoger dan de inflatie.
Een daling van deze kosten verwacht de bank voorlopig niet.2 Huurders krijgen zo aan meerdere kanten stijgende kosten te verwerken, die opgeteld
flink groter zijn dan de inflatie en vaak ook hoger dan de inkomensstijging. Voor
2025 wordt verwacht dat een gemiddeld gezin maandelijks meer dan 120 euro aan extra
vaste lasten kwijt is bovenop de inflatie, ten opzichte van 2024.3 Daarbij zijn de huurstijgingen nog niet eens meegenomen. Deze ontwikkelingen gaan
op korte termijn leiden tot grote betalingsproblemen omdat de helft van de huurders
in 2024 al bijna niet kon rondkomen volgens het NIBUD.4 Lang niet bij alle huurders worden de prijsstijgingen gecompenseerd met een loonstijging
dankzij een goede CAO, of door indexering van een uitkering. Ongeveer 17% van de Nederlandse
huishoudens leeft onder de armoedegrens, vaak zonder werk en met een beperkte pensioenopbouw.
Dit zijn bijna altijd huurders.5

De urgentie om de extreme huurstijgingen te voorkomen is dan ook groot. Het aantal
daklozen groeit sinds 2022 weer flink.6 Dat kan niet los worden gezien van het woningtekort en de hoge huren. De Woonbond
luidde vorig jaar al de noodklok vanwege de opeenvolgende extreme huurstijgingen.7 Huurders moeten steeds vaker kiezen tussen het betalen van de huur en het doen van
boodschappen. Het inkomen van gepensioneerden stijgt niet mee met de gemiddelde lonen
waardoor ze steeds vaker in de financiële problemen kunnen komen als er niets gebeurt.
Ook jongeren worden hard geraakt omdat ze vanwege het woningtekort vaak in een woning
zitten die ze maar net kunnen betalen. Veel jonge huurders hebben weinig alternatieven.
De wachtlijsten voor sociale huurwoningen zijn onverminderd lang, en om een huis te
kopen is tegenwoordig een jaarinkomen van een ton nodig.8 Ze huren daardoor vaak gedwongen in een te dure woning in het middensegment of de
vrije sector. Bij de jaarlijkse huurverhoging moeten ze daardoor een flink deel van
hun loon inleveren.9 Huurders raken op deze manier steeds verder achter op mensen met een koopwoning.
Ze zijn maandelijks meer inkomen kwijt aan wonen en kunnen daardoor moeilijker sparen.
De kans dat een huurder minder dan 2.500 euro aan spaargeld heeft is twee keer zo
groot als de kans dat een koper dat heeft.10 Dat leidt volgens het NIBUD tot een groot risico op betalingsachterstanden. Een ruime
meerderheid van de Nederlanders geeft in onderzoek aan dat er wat moet gebeuren aan
de enorme huurstijgingen die er aan zitten te komen in 2025.11

Een woning is meer dan een stapel stenen waar een verhuurder aan kan verdienen. Het
is de plek waar je veilig bent, je kinderen ziet opgroeien en de basis van waaruit
je je leven opbouwt. Niet voor niets is «bevordering van voldoende woongelegenheid
voorwerp van zorg der overheid» volgens artikel 22 van de Grondwet. Betaalbaar wonen
is een grondrecht, en een fundamenteel mensenrecht. Het is dan ook ontoelaatbaar dat
huren de pan uit rijzen, en huurders mogelijk moeten kiezen tussen het doen van boodschappen
of de huur betalen. De koopkrachtcrisis voor huurders is nijpend. Dat rechtvaardigt
verstrekkende maatregelen.

De Minister heeft recent meermaals aangegeven niets aan de extreme huurstijgingen
te willen doen. Om huurders dit jaar nog te behoeden voor financiële problemen is
er actie nodig. Dit wetsvoorstel heeft daarom als doel huurders te beschermen tegen
de hoge huurstijgingen die in 2025 worden doorgevoerd. Die bescherming krijgt gestalte
middels een bevriezing van de jaarlijkse toegestane huurverhoging. Voor alle huurovereenkomsten
in de sociale huur, middenhuur en de vrije huursector wordt de wettelijke maximumhuurstijging
vastgezet op 0% gedurende een jaar vanaf 1 juli 2025.

De initiatiefnemer is van mening dat deze tijdelijke bevriezing te rechtvaardigen
is, omdat de gevolgen van extreme kostenstijgingen huurders ernstig in de knel kan
brengen. Deze maatregel is proportioneel omdat de standaard jaarlijkse maximale huurverhoging
hoger is dan de te verwachten groei van de kosten die het verhuren met zich meebrengt.
Ceteris paribus stijgen de kosten van verhuurders mee met de inflatie. Materiaalkosten
voor reparaties of kleine verbeteringen aan de woning daalden in het jaar 2024.12 Dat terwijl het aantal geschillen tussen huurders en verhuurders over de hoogte van
de servicekosten met 60% toenam, huurders in ruime meerderheid gelijk krijgen in deze
zaken en de gemiddelde verlaging van servicekosten als gevolg van deze geschillen
met 55 euro afnam.13 Voor de meeste bedrijfspanden wordt daarom het CPI gehanteerd voor huurstijgingen,
zonder extra opslag.14 Huren van woningen in het sociale segment mogen in Nederland echter stijgen met meer
dan de inflatie, huren in het middensegment mogen meestijgen met de gemiddelde CAO-loonstijging
+1% en huren in de vrije sector met inflatie of gemiddelde CAO-loonstijging + 1%.
Dat betekent dat huurders structureel te maken hebben met een afkalving van de koopkracht.
Een tijdelijke huurbevriezing compenseert huurders in moeilijke tijden.

Het is belangrijk dat de gevolgen van deze wet niet leiden tot een beperking van de
investeringscapaciteit van woningcorporaties. Woningcorporaties hebben al eerder een
huurbevriezing doorgevoerd, vragen doorgaans minder huur dan volgens het woningwaarderingsstelsel
zou mogen en voerden tussen 2016 en 2023 lagere huurverhogingen door dan verhuurders
in de private sector. Daarom stellen de initiatiefnemers voor om deze wet te combineren
met het verlagen van de Vennootschapsbelasting voor woningcorporaties. Deze belasting
is oneigenlijk, omdat woningcorporaties geen winstgevende instellingen zijn. In 2025
betalen woningcorporaties naar verwachting zo’n 1.1 miljard euro aan VPB.15 Het bevriezen van de huren kost woningcorporaties bij benadering structureel 696
miljoen euro. Het verlagen van de VPB kan worden gedekt uit het invoeren van een speculatieheffing,
naar voorbeeld van de grondbelasting die is uitgewerkt in het rapport op grond kun je bouwen. Volgens het CPB levert deze belasting in potentie 1 miljard euro per jaar op.16 De Minister heeft aangegeven een uitwerking van een dergelijke belasting verder te
willen onderzoeken, samen met de planbatenheffing.17 Deze maatregel is ook onderdeel van het Regeerprogramma van het kabinet, met als
doel woningbouw te bevorderen en speculatie met bouwgrond tegen te gaan.18 Via de speculatieheffing kan ook een subsidieregeling worden gedekt om particuliere
verhuurders tegemoet te komen voor hun verduurzamingsopgave en eventuele nieuwbouw.
Deze kan worden vormgegeven naar voorbeeld van de regeling voor particuliere verhuurders
die werden geraakt door de huurbevriezing van 2021.19

2. Doel en maatregel

Nadat de volkshuisvesting en in het bijzonder de huursector geen beleidsprioriteit
was sinds het opheffen van het Ministerie van VROM in 2012, is er in recente jaren
veel gedaan voor huurders om de inperking van de huurbescherming te repareren en betaalbaar
en veilig huren mogelijk te maken. Voorbeelden daarvan zijn de Wet betaalbare huur,
de Wet vaste huurcontracten en de Wet goed verhuurderschap. Desondanks stijgen de
huren voor het tweede jaar op rij naar verwachting met meer dan 4,5% bij het staande
beleid, iets wat in 30 jaar niet is voorgekomen. Het bestaande beleid schiet daarmee
tekort om huurders te beschermen tegen extreme prijsstijgingen als gevolg van economische
schokken in een extreem krappe markt. Deze ontwikkeling is zeer onwenselijk, zeker
in een tijd waarin veel huishoudens moeite hebben om rond te komen. Bijna de helft
van de huurders kan moeilijk rondkomen volgens het NIBUD. Ze hebben gemiddeld vaker
geen geld achter de hand voor onvoorziene extra uitgaven. De hoge huurstijgingen jagen
de inflatie in Nederland aan, wat leidt tot meer onzekerheid en een grotere kans op
kredietproblemen bij financiële tegenvallers voor inwoners en bedrijven. Tot op heden
profiteerde Nederland nog van het inflatiebeperkende rentebeleid van de ECB, maar
dit wordt afgebouwd omdat de Europese inflatie convergeert naar de gewenste 2%. De
regering heeft meerdere maatregelen genomen om de koopkracht te verbeteren zoals de
verlaging op de energiebelasting en het verhogen van de huurtoeslag. Deze maatregelen
dragen echter niet bij aan de beperking van de inflatie. Om economisch in de pas te
blijven bij de rest van de EU en inwoners en bedrijven meer zekerheid te geven is
het wenselijk om inflatiebeperkende maatregelen te nemen.

De huurbevriezing heeft dan ook twee beoogde doelen. De eerste is de koopkracht van
huurders verbeteren. Door de huren te bevriezen, wordt voorkomen dat dit jaar een
groter deel van het inkomen van huurders opgaat aan woonlasten, in plaats van aan
andere noodzakelijke uitgaven. Dit geeft ruimte in de portemonnee en voorkomt verdere
armoede of schuldenproblematiek. Zeker voor huurders in het middensegment, waar de
maximale huurstijging met 7,7% extreem hoog is en huurders in de vrije sector, waar
de huurquote al heel hoog is, is dit van groot belang. Een generieke huurbevriezing
voor alle segmenten is daarom wenselijk. Er is dan ook bewust niet gekozen om alleen
voor de sociale sector een huurbevriezing voor te stellen zoals in 2021 gedaan is.

Het tweede beoogde doel is het snel terugdringen van de inflatie en daarmee de economische
stabiliteit. Een huurbevriezing voor 2025 is daarbij doeltreffend: het helpt om de
inflatie sneller terug te brengen naar een stabiel niveau, zonder het risico van een
loon-prijsspiraal. Uit cijfers van het CBS blijkt dat de inflatie in 2024 3,3%, voor
2025 wordt een inflatie verwacht van 3,6% terwijl de raming voor 2026 vooralsnog is
vastgesteld op 2,9%.20 Een huurbevriezing zal leiden tot een lagere inflatie in 2025 én 2026 omdat de bevriezing
een jaar lang doorwerkt.

Omdat een van de twee hoofddoelen snelle verbetering van de koopkracht van huurders
is, zijn er niet veel alternatieve mogelijkheden die even doelmatig en snel implementeerbaar
zijn als onderhavig wetsvoorstel. Een langere huurbevriezing zou een nog grotere inperking
van het eigendomsrecht betekenen. Het aanpassen van de algehele standaardsystematiek
voor huurprijsstijgingen acht de initiatiefnemer wenselijk omdat de systematiek nog
te extreme huurprijsstijgingen toelaat in roerige economische tijden, maar vergt volgens
hem een uitgebreider wetgevingstraject vanwege de grote impact op de huursector die
dit met zich meebrengt. De regering heeft in lijn met het doel van de initiatiefnemer
wel maatregelen getroffen om de huurtoeslag te verhogen. Echter, dit verbetert alleen
de koopkracht van mensen met een laag inkomen in de sociale huur. Door de krapte in
de volkshuisvesting zijn huurders soms gedwongen in het middensegment of de vrije
sector te huren, ook wanneer hun inkomen eigenlijk niet toereikend is. Om deze reden
heeft de initiatiefnemer ook afgezien van een huurbevriezing voor alleen de sociale
sector zoals dat in 2021 werd gedaan. Een aangenomen motie van de initiatiefnemer
over het alsnog betrekken van de huurdersverenigingen bij de afspraken in de Woontop,
waaronder de huurstijgingen in het sociale segment werd door de Minister ontraden.
De initiatiefnemer achtte het gezien de tijdsdruk die op een dergelijke maatregel
staat nodig om parallel een initiatiefwet in te dienen, om zeker te weten dat de koopkracht
van huurders nog verbeterd kan worden dit jaar.

Een huurbevriezing is geen structurele oplossing, maar een tijdelijke maatregel die
gericht is op koopkrachtbehoud en het terugdringen van inflatie. In combinatie met
ander beleid draagt het bij aan eerlijkere volkshuisvesting en een stabielere economie.

3. Noodzaak tot overheidsinterventie

De rechtvaardiging voor het tijdelijk bevriezen van de jaarlijkse prijsstijging is
gelegen in een vijftal observaties. Ten eerste zorgt de geldende huurprijsbescherming
slechts voor een beperkte betaalbaarheid van de huren in Nederland. Ten tweede zijn
de huurstijgingen een belangrijke reden voor de hoge inflatie. Ten derde staat de
koopkracht van huurders sterk onder druk. Ten vierde zijn er goede economische argumenten
om over te gaan tot het tijdelijk inperken van de jaarlijkse huurstijgingen. Ten vijfde
zijn dergelijke vormen van huurprijsregulering wijdverbreid: zowel in het verleden
in Nederland, als tegenwoordig in ons omringende landen.

3.1 Huurprijsbescherming in Nederland

Tot 1998 kende Nederland meer huurwoningen dan koopwoningen. Voor 1989 waren alle
huren in Nederland sterk gereguleerd: zowel de aanvangshuur als de toegestane jaarlijkse
huurstijgingen werden bepaald door de rijksoverheid. In Nederland wordt sinds 1989
een onderscheid gemaakt tussen gereguleerde huurovereenkomsten en geliberaliseerde
huurovereenkomsten. In welke van deze twee contractvormen een woning valt wordt bepaald
door de aanvangshuurprijs. Was de aanvangshuurprijs destijds lager dan de toen geldende
liberalisatiegrens, dan betreft het een gereguleerde huurovereenkomst. Was de aanvangshuur
hoger, dan betreft het een geliberaliseerde huurovereenkomst. In 2025 is de liberalisatiegrens
1.184,82 euro.

Gereguleerde huurovereenkomsten zijn onderworpen aan een stelsel van huurprijsbescherming.
Het leidende principe daarbij is dat de hoogte van de huurprijs in verhouding moet
staan tot de kwaliteit van de woonruimte. Middels het woningwaarderingsstelsel (WWS)
wordt de kwaliteit van een woning, gebaseerd op o.a. de oppervlakte, voorzieningen
en WOZ-waarde, uitgedrukt in een aantal punten, dat correspondeert met een maximale
huurprijs. Tevens stelt te overheid regels ten aanzien van de maximale toegestane
huurverhoging.

Sinds de Wet betaalbare huur in 2024 in werking trad, wordt er binnen de gereguleerde
huurovereenkomsten onderscheid gemaakt tussen de sociale huur en de middenhuur. Onder
sociale huur vallen alle woningen tot en met 143 punten in het WWS, corresponderend
met een huur van 900,07 euro per maand in 2025. Onder middenhuur vallen alle woningen
vanaf 144 punten en tot en met 186 punten in het WWS, de eerder genoemde liberalisatiegrens
van 1.184,82 euro. Omdat de middenhuur een nieuwe categorie is, geldt het WWS en de
toegestane maximumhuurstijging voor middenhuurwoningen alleen voor contracten die
na 1 juli 2024 zijn gesloten. Voor contracten van middenhuurwoningen die voor 1 juli
2024 zijn gesloten gelden de regels voor de ongereguleerde sector. Het belangrijkste
verschil tussen de sociale huur en de middenhuur, afgezien van de huurprijs, is de
toegestane jaarlijkse huurprijsstijging. Voor de sociale huur wordt jaarlijks door
de Minister een toegestane huurstijging per ministeriële regeling bepaald, in samenspraak
met de woningcorporaties. Voor de middenhuur geldt een wettelijke bepaling van de
gemiddelde CAO-loonstijging + 1%.

Voor geliberaliseerde huurovereenkomsten geldt een zeer beperkte huurprijsbescherming.
De voornaamste regulering is dat de huurprijs slechts eens per 12 maanden mag worden
verhoogd. Deze verhoging is in de basis vrij te bepalen tussen huurders en verhuurders
onderling, middels een clausule in het contract of via jaarlijkse uitonderhandeling.

Momenteel geldt er voor de vrije sector tijdelijk uitgebreidere huurprijsbescherming.
De Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (Wet Nijboer)
regelt dat tot 1 mei 2029 de maximale jaarlijkse huurprijsverhogingen voor geliberaliseerde
huurovereenkomsten inflatie óf gemiddelde CAO-loonstijging mag bedragen, vermeerderd
met 1%-punt. Daarbij geldt altijd de laagste van de twee. Deze tijdelijke wet gold
initieel van 1 mei 2021 tot 1 mei 2024, en greep in op alle nieuwe en bestaande huurcontracten.
Na een evaluatie van deze wet in 2023 werd geconcludeerd dat de noodzaak voor het
maximeren van de jaarlijkse huurprijsverhoging nog steeds aanwezig is. Een belangrijke
reden hiervoor is het feit dat veel verhuurders zich nog niet aan de wettelijke huurverhogingen
houden. De beperking van de huurstijging leidde niet tot beperking van de investeringen
in nieuwbouw.21 De wet is daarom verlengd tot 1 mei 2029.22

Voor het jaar 2025 leiden alle verschillende regelingen tot verschillende maximaal
toegestane huurprijsstijgingen. Voor de sociale sector is de maximale huurprijsstijging
vastgesteld op 5%, waarbij verhuurders de huren gemiddeld maar 4,5% mogen laten stijgen
(huursombenadering). Voor de middenhuur bedraagt de maximale toegestane huurprijsstijging
7,7% als gevolg van de hoge loonstijgingen in 2024. Voor de vrije sector is dit 4,1%.
Er zit weinig logica in de verschillen tussen de sectoren. Het is bijvoorbeeld moeilijk
uit te leggen dat huurders in de gereguleerde sociale huur en middenhuur flink hogere
huurstijgingen krijgen dan huurders in de vrije sector. Daarnaast zorgen de verschillende
ingangsdata van de maximale huurstijgingen voor onduidelijkheid. De huren in het sociale
segment worden in het algemeen per 1 juli 2025 verhoogd – woningcorporaties hanteren
1 juli als huurverhogingsdatum, meerdere particuliere verhuurders ook, terwijl de
huren in de vrije sector en in de middenhuur gedurende het gehele kalenderjaar (maar
niet vaker dan één keer per twaalf maanden) verhoogd mogen worden. De onderhavige
wet zorgt voor eenduidige huurstijgingen met als bijkomend voordeel dat de wettelijke
ingangsdatum voor huurverhogingen in alle segmenten op 1 juli 2026 wordt gezet. Dit
is voor huurders beter te volgen.

De bovengenoemde percentages zijn flink hoger dan de gemiddelde inflatie waar huurders
en verhuurders mee te maken hebben. Deze bedraagt voor 2025 naar verwachting 3,2%.23 Ook in 2024 kwamen de huurstijgingen hoger uit dan de inflatie. Daarmee gaat de koopkracht
van huurders twee jaar op rij hard achteruit, terwijl verhuurders juist flink meer
huur kunnen innen dan de kostenstijgingen die ze moeten dekken. Verhuurders eisen
dus jaarlijks een groter deel van de koek op. Meerdere gemeenten hebben om deze reden
al aan de bel getrokken om de huurstijgingen te matigen.24 De huidige huurprijsbescherming ziet te weinig toe op situaties met extreme prijsstijgingen,
en dus is overheidsingrijpen gerechtvaardigd.

3.2 Inflatiebeperking

Het hierboven genoemde verschil tussen de inflatie en de huurprijsstijgingen is vertekend
en in werkelijkheid nog groter. Huren bepalen namelijk voor 20,1% de inflatie in Nederland25. Wanneer de huren dus flink stijgen, stijgt de inflatie ook flink en die druk op
de inflatie zet nog 11 maanden door omdat de huurstijging permanent van aard is. Het
CBS waarschuwde vorig jaar al voor een hoge inflatie in 2025 vanwege de hoge huurstijgingen.26 In vergelijking met andere EU-landen was de inflatie de afgelopen jaren in Nederland
hoog. In december 2024 bedroeg de inflatie 3,9% tegenover 2,4% in de Eurozone uitgaande
van de geharmoniseerde Europese consumentenprijsindex (HICP).27 De inflatiecijfers in het eerste kwartaal van 2025 laten nog geen daling zien, en
blijven hoog. Voor maart 2025 bedroeg de jaar-op-jaar inflatie 3.7%.28 De opkomende handelsoorlog met de Verenigde Staten, als gevolg van het protectionistische
beleid van de nieuwe Trump-regering, heeft tot nog toe beperkt effect gehad op de
Nederlandse inflatie.29 Verdere escalatie van de handelsstrijd zal de Nederlandse inflatie echter verder
aanjagen.30 Dat is zeker het geval wanneer de EU blijft inzetten op een tit-for-tat-strategie.

De Nederlandsche Bank geeft aan dat het in het belang van huishoudens, bedrijven en
de overheid is om de inflatie te laten dalen. Vooral huishoudens met lage inkomens
en gepensioneerden hebben last van hoge inflatie, omdat deze weinig financiële buffers
hebben en pensioenen vaak niet afdoende geïndexeerd worden. Bedrijven zijn in tijden
van hoge inflatie huiveriger om te investeren omdat de kosten flink hoger uit kunnen
pakken dan begroot. De overheid ziet zichzelf doorgaans genoodzaakt om met steunprogramma’s
huishoudens en bedrijven te helpen in tijden van hoge inflatie. Deze steun is vaak
niet gericht genoeg waardoor de inflatie soms verder oploopt. Het verlagen van de
inflatie geeft huishoudens dus meer koopkracht, minder onzekerheid aan bedrijven en
voorkomt dat de overheid veel geld moet uitgeven aan steunprogramma’s. Daarbij is
een inflatie van 2% het streven.31

Tot op heden heeft Nederland kunnen profiteren van het inflatiebeperkende beleid van
de ECB door de rentes hoog te houden. Echter, sinds juni 2024 is de ECB begonnen met
het verlagen van de rente.32 De reden hiervoor is dat de inflatie op Europees niveau convergeert naar de gewenste
2%. Als gevolg wordt de Nederlandse inflatie steeds minder gedempt, en wordt het moeilijker
om de inflatie naar beneden te krijgen. Om de binnenlandse inflatie te temmen is Nederland
dus steeds meer afhankelijk van de knoppen waaraan de regering zelf kan draaien. Een
belangrijke knop is het beperken van de toegestane huurstijgingen.

De inflatie zou lager zijn wanneer de huren minder hard zouden stijgen. De huurprijsstijgingen
alleen zorgden in juli 2024 voor een inflatie van 1% tot 1.1%, op een totale inflatie
van 3.7%.33 Als deze huurprijsstijgingen niet doorgevoerd zouden worden, zou de Nederlandse inflatie
dus rond het Europees gemiddelde uitkomen. Wanneer de huurstijgingen beperkt worden,
wordt de inflatie beperkt. Het voorkomen van huurprijsstijging is daarmee een effectieve
manier om de inflatie te beteugelen. Dat is vooral wenselijk voor het komende jaar.
Vanaf 2026 neemt de inflatie stapsgewijs af volgens het CPB.34

3.3 Koopkrachtontwikkeling

Als gevolg van de hoge inflatie zijn de kosten van levensonderhoud de afgelopen jaren
flink gestegen in Nederland. Daarbij komen prijsstijgingen steevast harder aan bij
huurders dan bij huiseigenaren, bijvoorbeeld als gevolg van de energieprijzen.35 Forse inflatie dient gecompenseerd te worden door forse inkomensgroei om de koopkracht
in stand te houden. De loonontwikkeling loopt in Nederland echter achter op de inflatie.36 De afgelopen decennia zijn de lonen ook achtergebleven bij de economische groei,
wat resulteert in een steeds verder dalende arbeidsinkomensquote. Onderzoek van FNV
wijst uit dat de winsten twee keer zo hard zijn gestegen sinds 2019 dan de loonkosten.37 De reële lonen waren in 2023 2,7% lager dan in 2014. In 2024 maakten de lonen wel
een inhaalslag, maar meerdere jaren van loonstijging zijn nodig om weer boven het
niveau van 2021 uit te komen.38 De beperkte ontwikkeling van lonen tegenover de stevige ontwikkeling van winsten
heeft een negatief effect op het inkomen van Nederlanders met een baan. Veel van hen
zitten in een huurwoning. De koopkracht van huurders loopt de afgelopen jaren dus
blijvend achter. Ook mensen met een koopwoning hebben last van achterblijvende loonontwikkeling.
Zij worden echter gecompenseerd door stijgende huizenprijzen en goede fiscale maatregelen.
De woonlasten van kopers zijn hierdoor lager dan die van huurders, daalde de afgelopen
jaren en stijgen niet zoveel als de huurverhogingen.39 De koopkrachtdaling is bij hen daardoor beperkt.

De combinatie van hoge huren en beperkte loonstijging maakt het huren van een woning
duur in Nederland. De gemiddelde woonquote in Nederland is daardoor relatief hoog.
Nederland kent gemiddeld de zesde hoogste woonquote van Europa.40 Daarbij springt het verschil tussen huurders en eigenaar-bewoners in het oog. Tussen
2015 en 2024 keek een doorsnee huurder aan tegen 5,5% hogere inflatie dan een doorsnee
huizenkoper.41 Tussen 2009 en 2021 daalde de woonquote van kopers van 29% naar 22%. De huurquote
steeg in die periode van 31,5% naar 33,2%.42 Huurders in de midden- en dure huur hebben gemiddeld nóg hogere huurquotes, respectievelijk
38% en 43% in 2021.

Het gat tussen de kosten van levensonderhoud voor kopers en huurders is dus flink
gestegen. Volgens het NIBUD stond de betaalbaarheid van de huren in 2024 voor mensen
rond het sociaal minimum al flink onder druk.43 Bijna de helft van de huurders kan moeilijk rondkomen. Er zijn in Nederland ongeveer
260.000 duurhuurders: huishoudens die een te hoge huur betalen in verhouding tot hun
inkomen. Er zijn 460.000 huishoudens die een stapeling van kwetsbaarheden kennen:
een laag inkomen en geen financiële buffers.44 Huishoudens geven de meeste prioriteit aan het betalen van de vaste lasten. Daardoor
hebben zij bij huurverhogingen vaker moeite met het betalen van huishoudelijke uitgaven
en reserveringsuitgaven. 80 procent van de mensen die moeilijk rondkomen heeft moeite
met het betalen van de boodschappen.45 Extra hoge huurstijgingen zoals het kabinet voorstelt voor 2025 maken dit alleen
maar erger. Experts beoordelen een woonquote van 30 procent als aanvaardbaar; bij
woonquotes van meer dan 40 procent komen mensen in financiële problemen.46 Daar komen steeds meer huurders boven te zitten als gevolg van alle bovengenoemde
ontwikkelingen. Een extra huurstijging in 2025 is voor velen niet te dragen.

3.4 Economische argumentatie

De forste stijging van de huurprijzen, maakt huurders kwetsbaar. De economische literatuur
bevat goede argumenten voor huurprijsregulering die huurders beschermt tegen onvoorziene,
scherpe huurprijsstijgingen. Een beperking van de huurprijsstijging kan verstandig
zijn, specifiek in het geval dat huurders zichzelf daar moeilijk tegen kunnen beschermen.
Kritiek van economen op huurprijsregulering richt zich doorgaans op meer rigide vormen
van huurprijsregulering, zoals een langdurige bevriezing van de nominale huren, die
ertoe leidt dat de reële huren blijvend dalen. Dat zou investeringen in nieuwbouw,
onderhoud en kwaliteitsverbetering minder aantrekkelijk maken. Daarvan is bij onderhavige
wet geen sprake.

Een eerste argument voor het bevriezen van de huren valt te vinden in het feit dat
de huursector geen reguliere competitieve markt is. Huurders zijn gehecht aan hun
woning en trekken niet zomaar weg wanneer de huur te hoog is. Dat is om emotionele
redenen, vanwege de hoge transactiekosten van het zoeken naar een goedkoper appartement,
maar ook het simpele feit dat er een woningtekort is en er geen alternatieven voor
handen zijn, maakt dat een huurstijging tot weinig gedragseffecten zal leiden die
in een competitieve markt wel tot een economisch evenwicht zouden leiden. Daardoor
zorgt een prijsstijging juist voor extra onevenwichtigheid: huurders zullen andere
uitgaven laten om hun huur te kunnen blijven betalen. Mensen die in armoede leven
of te maken hebben met geldstress maken ongezondere keuzes.47 Dat leidt op de lange termijn tot hogere maatschappelijke kosten zoals zorg- of incassokosten
en beperkt de welvaart. Het voorkomen van armoede, zeker voor groepen die bewezen
op de rand van armoede zitten zoals huurders op het sociaal minimum, is daarmee een
nuttige maatregel.

Het effect van het bevriezen van de huren voor een jaar op de voorraad huurwoningen
is verwaarloosbaar. De Nederlandse woningmarkt is een voorraadmarkt. Woningen worden
niet ineens van de markt gehaald wanneer de prijs daalt. Uit Europees onderzoek blijkt
dat het aanbod in Nederland het slechtst reageert op prijsontwikkelingen van alle
OESO-landen, op Zwitserland na.48 Hoger toegestane huurprijzen zorgen ervoor dat grondeigenaren een hogere prijs kunnen
vragen voor hun grond, maar zorgen niet voor de bouw van meer woningen. Immers, de
overheid bepaalt waar er gebouwd mag worden, en in tijden van woningnood zijn er altijd
afnemers te vinden van nieuw te bouwen woningen.49 Een tijdelijke bevriezing zal dus een verwaarloosbaar effect hebben op het aanbod
van woningen en de woningvoorraad op

de lange termijn niet beknellen.

3.5 Internationale en historische vergelijking van huurprijsregulering

De Nederlandse overheid heeft een belangrijke rol in de volkshuisvesting sinds de
invoering van de Woningwet in 1901. De Nederlandse arbeidersbevolking leefde in die
periode vaak in erbarmelijke omstandigheden. Met de Woningwet kregen gemeenten de
mogelijkheid om verkrotting tegen te gaan en nieuwe woonwijken aan te wijzen. Daarbij
ontstonden woningbouwverenigingen die goede en betaalbare woningen bouwden. Aanvankelijk
vond huurprijsbescherming of huursubsidie nog mondjesmaat plaats, waardoor al die
mooie nieuwe arbeiderswoningen nog niet heel bereikbaar waren.

Dat veranderde begin jaren 30 van de vorige eeuw. In 1932 en 1933 weigerden huurders
in Amsterdam en Rotterdam massaal de huur te betalen aan particuliere verhuurders,
ook wel huisjesmelkers genoemd. De aanleiding moet gevonden worden in huurverhogingen
van 10 tot 20 procent, in tijden waarin mensen hun baan en inkomen verloren. De prijsstijgingen
werden mogelijk doordat de regering in 1927 vrijwel elke vorm van huurbescherming
had laten varen en de bouwproductie was stilgevallen omdat overheidsfinanciering was
beëindigd.50

Sindsdien zijn dergelijke vormen van georganiseerde huurdersstakingen niet meer voorgekomen.
Dat wordt mede toegeschreven aan de wettelijke verankering van huurprijsbescherming
en andere bescherming van huurders. Bij de invoering van de Huurwet van 1950 twijfelden
weinigen aan de noodzaak van huurprijsbescherming. Er heerste immers grote woningnood
en vrije prijsvorming zou hebben geleid tot onaanvaardbaar hoge huurprijzen.51 Weliswaar werd een eenmalige huurverhoging toegestaan omdat de lonen en bouwkosten
waren gestegen, maar daarna werden de huren bij wet bevroren.

In 1979 werd het huidige stelsel van huurprijsbescherming ingevoerd. De Huurprijzenwet
is gebaseerd op de gedachte dat huurprijzen redelijk moeten zijn in verhouding tot
de kwaliteit van de woonruimte. In plaats van een uniforme regeling, werd een waarderingsstelsel
uitgewerkt waarmee de kwaliteit van de woning kon worden uitgedrukt in een aantal
punten, die vervolgens gerelateerd kunnen worden aan een maximale huurprijs.

In 1989 werden de huurprijzen van bepaalde woningen geliberaliseerd.52 Voor deze periode kenden alle huurwoningen in Nederland huurprijsbescherming volgens
het woningwaarderingsstelsel. De maximale huurprijs werd vrijgelaten, maar uitsluitend
voor nieuwbouwwoningen die een aanvangshuur hadden die uitsteeg boven de huurprijs
die hoorde bij een waardering van 135 punten. Pas in 1994 werden ook de overeenkomsten
geliberaliseerd voor de huur van bestaande woningen met een aanvangshuur boven de
liberalisatiegrens. In de kern geldt dit stelsel nog steeds. De huurprijsstijgingen
bleven 30 jaar lang onder de 5%, waarvan het grootste deel zelfs onder 3%. Tot 2024,
toen de gemiddelde stijging 5.4% bedroeg.53 Voor 2025 kan eveneens een forse toename worden verwacht omdat de toegestane huurstijgingen
voor alle sectoren hoger is dan 4,1%. De afgelopen 30 jaar is de gemiddelde huurstijging
slechts tweemaal boven de 4.1% uitgekomen volgens cijfers van het CBS.

In 2021 werden de huren in de gereguleerde sector voor een jaar bevroren, naar aanleiding
van een door de Kamer aangenomen motie die daartoe opriep. Het jaar daarvoor stegen
de huren gemiddeld met 2,7% tegenover een loonstijging van 3,3%.54 Dit was tijdens de Covid-19 pandemie, toen een groot deel van de economie stil lag.
In datzelfde jaar bepaalde de Kamer dat geliberaliseerde contracten ook huurprijsbescherming
dienden te genieten door middel van het invoeren van een maximale jaarlijkse huurstijging
voor enkele jaren middels de Wet Nijboer.55 Redenen hiervoor waren het extreme woningtekort en de stijgende woonquotes in het
geliberaliseerde segment. Bij de evaluatie van deze wet bleek de wet nog steeds noodzakelijk,
voornamelijk omdat veel verhuurders de regels in de Wet Nijboer nog niet naleefden.
Gevreesde negatieve gevolgen als gevolg van de wet, zoals verminderd aanbod en hoge
werkdruk bij de huurcommissie, bleven uit. De wet is om deze reden verlengd tot 1 juli
2029.

Ook ons omringende landen kennen uitgebreide stelsels van huurprijsregulering.56 In OESO-verband leggen 24 van de 35 landen beperkingen op aan de huurprijzen. In
13 landen wordt de aanvangshuur gereguleerd, in 22 landen worden huurstijgingen gereguleerd,
zowel de hoogte als de frequentie. De precieze vormgeving van huurprijsreguleringen
loopt uiteen. Oostenrijk kent bijvoorbeeld een complex systeem van huurprijsregulering.
Nadat de vorming van de huurprijzen gedurende acht jaren was overgelaten aan de markt,
besloot de Oostenrijkse regering in 1982 tot een stelsel van huurprijsbescherming
dat op hoofdlijnen vergeleken zou kunnen worden met het Nederlandse woningwaarderingsstelsel.
Op basis van het aantal kamers, de oppervlakte en de aanwezigheid van voorzieningen,
werden woningen ingedeeld in klassen waarmee een huurprijs per vierkante meter correspondeerde,
die jaarlijks gecorrigeerd werd voor de inflatie, zonder extra percentage. Huurverhogingen
werden voorts toegestaan na renovatie, of bij aantoonbaar exploitatieverlies. Huurders
konden op basis van de nieuwe huurprijsregulering huurverlaging eisen.57 Mede hierdoor zijn de gemiddelde woonlasten in Oostenrijk 4% lager dan in Nederland.58

In Zweden onderhandelen huurdersorganisaties, publieke verhuurders en private verhuurders
over de aanvangshuurprijzen en de jaarlijks toegestane huurprijsstijgingen. Daarmee
geld voor alle huurwoningen huurprijsbescherming. In wetgeving is vastgelegd dat huurders
bezwaar kunnen aantekenen tegen de hoogte van de huurprijs. Om de redelijkheid te
beoordelen vergelijkt de rechter de huurprijs met die van woningen van vergelijkbare
kwaliteit. Daarmee is de huurprijs die gemeentelijke woningbouwbedrijven hanteren
maatgevend.59 De reële huren in Zweden daalden hierdoor in 2021, 2022 en 2023.60

In Luxemburg mag de huur niet meer dan 5% van het geïnvesteerde bedrag in het huurhuis
bedragen. Jaarlijkse indexatie is bij wet verboden.61 Tijdens de Covid-19 pandemie bevroren enkele Canadese provincies de huren tijdelijk,
verhuurders werden daarvoor gecompenseerd. In Berlijn werd een bevriezingswet geïntroduceerd
in 2020, die zou gelden voor 5 jaar, gecombineerd met regels om de huren te verlagen.
Deze wet werd in 2021 weer ingetrokken vanwege de aanbodeffecten en gestegen huren
elders.62 De wet had wel het gewenste effect op de huurquotes van Berlijnse huurders. Belangrijke
lessen van deze beleidsinterventie is dat waterbedeffecten moeten worden voorkomen
door generieke maatregelen te nemen, en dat er zicht moet zijn op verbetering voor
verhuurders op de langere termijn, zodat verhuurders zich niet genoodzaakt voelen
in zijn geheel terug te trekken. In Spanje en België, wordt een jaarlijkse indexering
op basis van de consumentenprijzen toegestaan, waardoor de huurquote constant blijft.

Een tijdelijke huurbevriezing voor een jaar is dus goed te rechtvaardigen. In het
verleden kende Nederland een flink verstrekkender huurprijsbescherming. In 2021 is
er eveneens een tijdelijke huurbevriezing ingevoerd, in tijden van minder extreme
voorgenomen huurstijgingen. In veel Europese landen is de huurprijsbescherming wat
betreft de jaarlijks toegestane huurstijgingen verstrekkender dan in Nederland, omdat
huurprijzen slechts mogen stijgen met de inflatie, zonder extra «oppluspercentage».
Hierdoor blijven de huurquotes lager en constant in deze landen. Een tijdelijke huurbevriezing
kan worden beschouwd als correctie in de richting van deze andere landen voor de Nederlandse
huren.

4. Hoofdlijnen wetsvoorstel

Dit wetsvoorstel regelt voor geliberaliseerde en gereguleerde huurovereenkomsten van
woonruimte dat de hoogte van de van de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd
op 0% voor een jaar vanaf 1 juli 2025. De regulering geldt zowel voor huurovereenkomsten
met een verhogingsbeding, als voor situaties waarin de verhuurder zelf een voorstel
doet met een verhoogde huur.

Daartoe wordt een lid toegevoegd aan artikel 252 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek,
dat regelt dat er voor geen enkele huurwoning een huurverhoging kan plaatsvinden vanaf
1 juli 2025, bovenop de huur die op 30 juni 2025 geldt. Dit lid vervalt per 30 juni
2026, zodat er op 1 juli 2026 weer een huurverhoging mogelijk is. In de Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte wordt aan artikel 10 een lid toegevoegd dat een huurstijging
van 0% vastlegt per 1 juli 2025, deze vervalt een jaar later. Aan artikel 54 van de
Woningwet wordt een lid toegevoegd dat regelt dat in 2025 de huursom per woningcorporaties
niet mag stijgen. Ook deze vervalt een jaar na invoering.

De initiatiefnemer wenst situaties van huurverhoging voor 2025 strikt te beperken
tot investeringen die leiden tot verhoging van het woongenot, en investeringen in
energiezuinigheid. Voor beide gevallen moet gelden dat instemming van de huurder vereist
is. In het geval de verhuurder investeert in energiezuinigheid, dan beoogt de initiatiefnemer
dat deze investering leidt tot een verlaging van de totale woonlasten van de huurder.
Het doel van de initiatiefnemer is dat op grond van de investeringen de huur slechts
eenmalig mag worden verhoogd met een hoger bedrag of een hoger percentage dan 0%.
Initiatiefnemer meent dat daarbij kan worden aangesloten bij de systematiek van het
woningwaarderingsstelsel om de hoogte van de eenmalig hogere huurverhoging te bepalen.

5. Proportionaliteit

Naast het beschreven doel en de argumenten voor onderhavig wetsvoorstel, is het van
belang dat de maatregel goed is afgewogen. Daarbij zijn de reikwijdte, de effecten
voor verhuurders, en de manier waarop de effecten worden gecompenseerd relevant.

5.1 Reikwijdte

Onderhavig wetsvoorstel is per definitie van tijdelijke aard. Er wordt in de wet vastgelegd
dat de huurbevriezing na een jaar wordt opgeheven. Het gaat dan ook om een tijdelijke
reparatie van de geldende standaard huurprijsverhogingssystematiek die niet goed in
het belang werkt van huurders in economisch turbulente tijden. De huren krijgen immers
de gelegenheid om twee jaar achter elkaar met percentages te stijgen die sinds de
liberalisering van de volkshuisvesting 30 jaar geleden niet zijn voorgekomen. Het
aanpassen van de algehele standaardsystematiek voor huurprijsstijgingen acht de initiatiefnemer
dan ook wenselijk, maar vergt een uitgebreider wetgevingstraject vanwege de impact
die dit heeft voor verhuurders op de lange termijn. Door het tijdelijke karakter van
onderhavig wetsvoorstel worden de gevolgen voor verhuurders beperkt. Gederfde inkomsten
kunnen dankzij de ruime standaardsystematiek op de lange termijn worden ingehaald
en woningwaardes zullen constant blijven omdat er op de lange termijn niets voor verhuurders
veranderd als gevolg van deze wet. Het tijdelijke karakter van een maatregel is in
het internationaal recht van belang om de inmenging in het eigendomsrecht te rechtvaardigen.63

Onderhavige wet ziet toe op alle huurcontracten, inclusief alle lopende huurcontracten.
Hoewel er gevoelsmatig een verschil zit tussen een kleine particulier en een grote
institutionele belegger, is het van belang dat de voorgestelde maatregel niet discrimineert.
De wet geldt dan ook voor zowel alle huurders als verhuurders. Dat maakt de reikwijdte
van de wetgeving verstrekkend. Voor het doel van koopkrachtverbetering voor huurders
en generieke inflatiebeperking is het noodzakelijk dat de huurbevriezing ook voor
bestaande huurovereenkomsten geldt. Omdat het doel van dit voorstel is om de woonlasten
van huurders te matigen heeft het alleen van toepassing laten zijn op nieuwe huurovereenkomsten
weinig effect; het overgrote deel van de huurders zou dan geen huurbevriezing krijgen.
Te meer daar de maatregel slechts voor de duur van één jaar is voorzien. Ook het beoogde
effect op de inflatie wordt pas significant wanneer genoeg huurders kunnen profiteren
van een huurbevriezing. Binnen de Nederlandse huurwetgeving is de inbreuk op lopende
contracten geen noviteit: de Wet Nijboer grijpt eveneens in op bestaande huurovereenkomsten.
In de rechtspraak over huurregelgeving zijn er voorbeelden te vinden waarin is overwogen
dat het noodzakelijk kan zijn voor de overheid om maatregelen te nemen die van invloed
zijn op de verdere uitvoering van eerder gesloten contracten om het doel van het vastgestelde
beleid te bereiken.64

5.2 Effecten

De effecten voor verhuurders zijn in vier categorieën op te delen: financieel, investeringscapaciteit,
verduurzamingsopgave en juridisch.65 Financieel is vooral de eenmalige huurderving relevant. De initiatiefnemer vindt
dit te verantwoorden in het licht van de hoge huurprijzen en huurprijsstijgingen van
de afgelopen jaren. Op de lange termijn zijn de financiële effecten voor verhuurders
beperkt. Omdat de maatregel slechts voor een jaar geldt, is de waardedaling van de
woning op de lange termijn verwaarloosbaar. Door de jaarlijks toegestane huurverhogingen
die groter mogen zijn dan de inflatie of loongroei, kunnen de gederfde inkomsten de
komende jaren worden ingehaald. De investeringscapaciteit van bouwende verhuurders
wordt met deze maatregel beperkt. De initiatiefnemer stelt voor om, vergelijkbaar
met hoe dat bij de huurbevriezing van 2021 was geregeld, de investeringscapaciteit
van deze verhuurders op peil te houden. Voor verhuurders die renoveren of verduurzamen
heeft deze maatregel geen gevolgen, zij mogen de huren gewoon verhogen zoals dat nu
ook mag. Als laatste zorgt onderhavig wetsvoorstel voor een acute aanpassing van de
huurprijsregulering en daarmee voor marktonzekerheid. Dit is nadelig voor verhuurders.
Het gaat hier echter om een tijdelijke reparatie van een huurprijsverhogingssystematiek
die niet goed genoeg in het belang werkt van huurders in economisch turbulente tijden.
Verhuurders kunnen deze onzekerheid beter dragen dan huurders.

De gevolgen van onderhavige wetgeving pakt verschillend uit voor verschillende categorieën
verhuurders. Waarbij woningcorporaties goeddeels verantwoordelijk zijn voor de sociale
huur, en particuliere verhuurders goeddeels voor de midden en vrije huur. Echter zit
er overlap tussen deze categorieën. Beiden hebben te maken met inkomstenderving, en
daarmee minder rendement maar ook minder financiële ruimte om te investeren in onderhoud
en verduurzaming, of in het geval van woningcorporaties en institutionele beleggers
ook minder ruimte voor investeringen in nieuwbouw. Hieronder wordt ingegaan op de
specifieke effecten van de wetgeving voor woningcorporaties en particuliere verhuurders.

5.2.1 Woningcorporaties

De financiële gevolgen van de huurbevriezing bij woningcorporaties zijn afhankelijk
van de mate waarin verhuurders de ruimte voor huurverhogingen binnen de maximale huursomstijging
daadwerkelijk zouden hebben benut. Op basis van cijfers van koepelorganisatie Aedes
kan daar een globale inschatting van worden gemaakt. Ervan uitgaande dat alle woningcorporaties
de huren van de 2.3 miljoen woningen in hun bezit gemiddeld met 4,5% zouden laten
stijgen, tegenover een gemiddelde huur van 560 euro per maand in 2024 bedraagt het
effect op jaarbasis 773 miljoen euro.66 Het inkomensverlies voor woningcorporaties is van structurele aard, omdat de gederfde
inkomsten in de jaren na 2026 niet extra worden gecompenseerd. De initiatiefnemer
is van mening dat het van maatschappelijk belang is om de gevolgen van deze tijdelijke
wet niet ten koste te laten gaan van de investeringscapaciteit van woningcorporaties
om hun woningvoorraad te verduurzamen en bij te dragen aan de nodige bouw van nieuwe
sociale huurwoningen zoals is overeengekomen met het Rijk en lagere overheden in zogenaamde
prestatieafspraken.67 Om de woningcorporaties te compenseren ziet de initiatiefnemer het verlagen van de
VPB voor woningcorporaties als een effectieve maatregel. Dat is te rechtvaardigen
omdat woningcorporaties geen winstgevende instellingen zijn en een dergelijke winstbelasting
daardoor niet redelijk is. Voor 2025 bedraagt het totaal betaalde VPB door woningcorporaties
ongeveer 1.3 miljard euro.68 Een halvering van het belastingtarief zou daarmee voldoende zijn om de woningcorporaties
te compenseren voor deze maatregel. Een groot deel hiervan kan worden gedekt uit de
afgewende kosten voor de huurtoeslag. De compensatie voor woningcorporaties voor de
huurbevriezing van 2021 kostte het Rijk immers flink minder: slechts 180 miljoen euro.
Om de overige gederfde belastinginkomsten te dekken ziet de initiatiefnemer een speculatieheffing
op bouwgrond als een doeltreffend en niet verstorend instrument. De Minister is de
mogelijkheid van een dergelijke belasting op dit moment aan het onderzoeken.69

5.2.2 Particuliere verhuurders

De financiële gevolgen van de huurbevriezing voor particuliere verhuurders zijn lastiger
in te schatten omdat er weinig cijfers bekend zijn over deze sector. Er zijn 1.2 miljoen
woningen in bezit van particuliere verhuurders.70 Uit een impactanalyse van CBRE in opdracht van het IVBN blijkt dat particuliere verhuurders
gemiddeld een jaarlijks positief direct rendement van 1,81% zouden behouden wanneer
huren zouden worden bevroren tussen 2024 en 2030, tegenover 3,5% de afgelopen 10 jaar.71 Daarbij is de eventuele overwaarde van de woningen niet meegerekend. Een huurbevriezing
voor slechts een jaar zal dan ook niet leiden tot grote persoonlijke financiële gevolgen
voor eigenaren van huurwoningen, die de huren weer mogen verhogen vanaf 1 juli 2026.
Daar komt bij dat particuliere verhuurders in het gereguleerde segment veel vaker
een huurprijs opleggen die het wettelijk maximum benadert dan woningcorporaties.72 Wanneer dat het geval is, mag de huur jaarlijks niet harder stijgen dan de inflatie.
De gederfde huurstijging is in deze gevallen kleiner en kan na 1 juli 2026 stapsgewijs
weer worden ingehaald omdat de standaardsystematiek ruimte geeft voor huurstijgingen
die hoger zijn dan de inflatie. Uit onderzoek blijkt ook dat 50% tot 94% van de particuliere
verhuurders in de gereguleerde sector nu al te veel huur vraagt voor hun woning.73

In de vrije huursector zijn de huren in 2021 en 2022, ondanks de Wet Nijboer, bij
ongeveer de helft van alle woningen meer gestegen dan wettelijk is toegestaan.74 Er is weinig reden om te vermoeden dat de naleving van de wet sindsdien spontaan
is verbeterd. Mogelijk zorgt het per 1 januari 2025 van toepassing worden van de Wet
goed verhuurderschap op huurprijsverhogingen voor een betere naleving. Naast de hoge
huurstijgingen blijkt ook het niveau van huurprijzen in de vrije sector onredelijk
hoog te zijn.75 Wettelijk mag dit, maar het duidt aan dat er nog niet in zijn geheel sprake is van
een «fair balance» in deze sector. Aangejaagd door de krappe markt, trekken private
verhuurders nog altijd aan het langste eind ten opzichte van hun huurders. Dat blijkt
ook uit de krapte-indicator die aangeeft dat de markt sterk in het voordeel van verhuurders
werkt.76 Onderhavig wetsvoorstel zorgt voor een welkome compensatie voor de huurders in dit
segment die als gevolg van de hoge huurstijgingen en hoge aanvangshuren te maken hebben
met de hoogste woonquote van alle huursegmenten.

Vooral voor institutionele beleggers zal het gederfde rendement leiden tot een beperking
van de investeringscapaciteit voor verduurzaming en nieuwbouw. Om hen tegemoet te
komen kan een subsidieregeling worden ingericht om verhuurders te compenseren wanneer
ze verduurzamen of nieuwbouw realiseren, zoals dat in 2021 ook werd gedaan voor particuliere
verhuurders in de gereguleerde sector.77

6. Neveneffecten

Het rekenen van een toereikende huur door verhuurders blijft op de lange termijn mogelijk.
Het effect op individueel niveau op korte termijn kan afhangen van de mate waarin
de verhuurder buffers heeft opgebouwd of zijn risico heeft gespreid. Het kan zijn
dat het inkomen van een verhuurder als gevolg van onderhavige wetgeving onder druk
komt te staan. Echter is de initiatiefnemer van mening dat een hoger stabiel rendement
op een woning waar de eigenaar niet zelf in woont een minder zwaarwegend belang is
dan de acute problematiek van een huurder die mogelijk zijn of haar huis uit moet
vanwege betalingsproblemen. Een belegger heeft immers alternatieven, en kan het huis
altijd verkopen (in de blijvend stijgende markt waarschijnlijk met winst). Een huurder
heeft vaak geen direct alternatief, zeker in tijden van krapte.

De initiatiefnemer doet in deze memorie van toelichting voorstellen om een deel van
de individuele effecten te compenseren, om de nieuwbouw en verbetering van de woningvoorraad
aan de gang te houden. De initiatiefnemer is van mening dat er een onderscheid moet
worden gemaakt tussen buy-to-let-verhuurders die een woning kopen met het oog op snel
rendement en verhuurders die woningen toevoegen aan de woningvoorraad of deze verbeteren.
De laatste categorie verhuurders zijn van groot maatschappelijk belang gezien de woningnood
en de grote verduurzamingsopgave. Om deze reden doet de initiatiefnemer suggesties
om de investeringscapaciteit van verhuurders in stand te houden, en is er een uitzondering
voorzien voor verhuurders die hun woning gedurende de looptijd van de wet hebben gerenoveerd
of verduurzaamd. Hierdoor zal er geen significant effect op de totale woningvoorraad
op de lange termijn optreden als gevolg van deze wet. Voor het lopende jaar kan het
zijn dat klein onderhoud wordt uitgesteld door verhuurders, omdat er minder inkomsten
binnen komen. Via de huurcommissie kunnen huurders dit alsnog afdwingen als dat leidt
tot gebreken. Ook de Wet goed verhuurderschap draagt bij aan de zekerheid van een
goede woning. De initiatiefnemer verwacht dat dit effect marginaal is op de totale
woningvoorraad omdat de meeste verhuurders gecompenseerd kunnen worden, goede buffers
hebben en hun woningvoorraad professioneel onderhouden.

Verhuurders zijn nodig zijn voor een goede volkshuisvesting. In het bijzonder geldt
dit voor verhuurders die nieuwe woningen bouwen. Er vindt de afgelopen jaren een stapeling
van verhuurbeperkende maatregelen plaats in de volkshuisvesting, waar onderhavig wetsvoorstel
voor een jaar nog bij komt. Tegelijkertijd constateert de initiatiefnemer dat huurders
voor het tweede jaar op rij een extreme huurstijging dreigen te moeten betalen, wat
in deze relatief kwetsbare groep kan leiden tot grote koopkrachtproblemen. De bestaande
regelgeving laat in tijden van extreme economische omstandigheden onverantwoord hoge
huurstijgingen toe. Dit wetsvoorstel doet daar direct wat aan. Na dit jaar vervalt
de maatregel en kunnen de huren weer meer groeien dan de inflatie. Het klopt dat rentestijging,
fiscale maatregelen (box3, leegwaarderatio, overdrachtsbelasting) en de Wet betaalbare
huur de verwachte rendementen van verhuurders flink hebben gedrukt.78 Daar staat tegenover dat de jaarlijkse rendementen vóór 2021 erg hoog waren; nettorendementen
tussen de 8 en 9 procent waren normaal.79 Huurwoningen zijn in de aard lange termijn investeringen.80 Verhuurders die een duurzame investering voor meerdere jaren hebben gedaan, kunnen
goede en slechte jaren tegen elkaar wegstrepen om op termijn een stabiel rendement
over te houden. Bij rendementsberekeningen in de hierboven aangehaalde publicaties
wordt overwaarde niet meegeteld. Op de woningwaarde heeft de voorgestelde tijdelijke
maatregel weinig effect, omdat de huren op de lange termijn gewoon kunnen blijven
stijgen. Het staat verhuurders ten alle tijden vrij om een woning te verkopen. Omdat
de huizenprijzen fors blijven stijgen zal een verhuurder niet snel in de financiële
problemen komen.81 In de stapeling van maatregelen en alle afwegingen die investeerders maken bij de
keuze om te verhuren is de impact van de voorgestelde maatregel dus marginaal, voornamelijk
als gevolg van de tijdelijkheid van de maatregel.

De initiatiefnemer verwacht geen grote uitvoeringsproblemen als gevolg van het ingaan
van deze wet. Verhuurders hoeven immers niets te doen, om zich te houden aan de wet.
De huidige huurprijs die ze maandelijks rekenen aan hun huurders kan in stand blijven.

In bredere zin kan de voorgestelde regelgeving de aanvangshuur van nieuwe contracten
in de vrije sector opdrijven voor het lopende jaar. Verhuurders zouden hun gederfde
inkomsten op deze manier kunnen compenseren. Vanwege de krapte op de huurmarkt, die
gepaard gaat met een lage elasticiteit, zal de vraag voor deze woningen immers niet
veel afnemen. Omdat het aantal contracten dat jaarlijks vernieuwd wordt beperkt is
tot enkele duizenden, zal dit een marginaal effect hebben op de gemiddelde huurprijzen.82

Hoewel de voorgestelde maatregel verhuren niet aantrekkelijker maakt, verwacht de
initiatiefnemer dus geen significant effect op de huurwoningvoorraad, de prijs en
de kwaliteit van de aangeboden huurwoningen. Er van uitgaande dat verhuurders in de
markt zitten voor de lange termijn, kunnen de gederfde inkomsten over de komende jaren
worden verspreid, en zelfs worden terugverdiend dankzij de ruime standaard huurprijsstijgingssystematiek
die doorgaans hoger is dan de huidige inflatie.

6.1 Woningcorporaties

In paragraaf 5.2.1 wordt uitgebreid ingegaan op de mogelijke effecten voor woningcorporaties,
en de effecten die de voorgestelde wetgeving heeft op vastgestelde prestatieafspraken.
Om deze reden stelt de initiatiefnemer voor om woningcorporaties geheel te compenseren
voor de gederfde inkomsten. De huurbevriezing van 2021 heeft door de compensatie die
toen geregeld is niet geleid tot een beperking van de woningbouw door woningcorporaties.83 Ook blijkt uit de Nationale prestatieafspraken dat de woningcorporatiesector als
geheel een flink investeringsoverschot van ruim 15 miljard euro zal hebben in 2035.
Dat plaatst de structurele last die middels de voorgestelde maatregel wordt opgelegd
enigszins in perspectief. De bouw en verduurzaming van huurwoningen zal met het onderhavig
wetsvoorstel gewoon door kunnen gaan.

6.2 Particuliere verhuurders

Particuliere verhuurders die niet uit zijn op snel rendement en altijd een redelijke
huurprijs hebben gevraagd voor hun woning hebben over gemiddeld nog goede rendementen
omdat deze minder last hebben van de Wet betaalbare huur, OVB en rentestijging. Voor
hen geldt in het bijzonder dat ze de gederfde inkomsten stapsgewijs terug zullen verdienen
in de jaren die volgen. De impact van deze wet op de lange termijn nettorendementen
van verhuurders is klein in vergelijking met de andere wet- en regelgeving. De initiatiefnemer
verwacht niet dat door deze tijdelijke wet er extra woningen van de hand worden gedaan
door particuliere verhuurders. Dat was ook niet het geval bij de invoering van de
Wet Nijboer, die de vrije huren langjarig aan banden legde.84 De impact van deze wet op de koopkracht van kwetsbare huurders én de inflatie is
echter wel significant en daardoor te rechtvaardigen.

7. Voorzienbaarheid en terugwerkende kracht

De voorzienbaarheid van onderhavig wetsvoorstel is beperkt als gevolg van de spoedige
inwerkingtreding per 1 juli 2025. Ook heeft er geen consultatie plaats kunnen vinden.
De initiatiefnemer is van mening dat deze beperkte voorzienbaarheid te verantwoorden
is omdat de urgentie om wat aan de historisch hoge huurstijgingen voor het tweede
jaar op rij te doen zeer hoog is. Huurders met geen of een beperkte inkomensstijging
komen in de knel als er niets gebeurt. Ook tegen de hoge inflatie zijn er door de
regering nog geen maatregelen genomen. Via andere wegen is meermaals geprobeerd om
een huurbevriezing voor elkaar te krijgen.85 Dit is niet gelukt omdat er geen parlementaire meerderheid voor was, of omdat de
Minister ervoor heeft gekozen niets te doen met aangenomen voorstellen. De weg van
de initiatiefwet is de laatste optie die de initiatiefnemer nog heeft. Hij betreurt
het dat dit met spoed moet, maar is ervan overtuigd dat niets doen ergere consequenties
zou hebben voor huurders. In paragraaf 5 wordt beschreven dat de verwachte consequenties
voor verhuurders kleiner zijn waardoor de maatregel proportioneel is.

De initiatiefnemer meent dat met de aanbieding van het gewijzigde wetsvoorstel, de
gewijzigde memorie van toelichting en de reactie op het Advies van de Raad van State
op 8 april 2025 voor alle betrokkenen duidelijk kan zijn dat er per 1 juli 2025 een
huurbevriezing zou kunnen gelden. In de verwachting dat de Tweede Kamer het wetsvoorstel
spoedig zal behandelen, wordt nog voor het meireces 2025 voor eenieder duidelijk dat
er zeer waarschijnlijk een huurbevriezing gaat gelden per 1 juli 2025. Als de Eerste
Kamer door omstandigheden niet op uiterlijk 17 juni 2025 instemt met de voorgestelde
huurbevriezing, maar bijvoorbeeld pas op 8 juli, is de mogelijkheid van terugwerkende
kracht gewenst om alsnog de huurverhogingen per 1 juli 2025 te bevriezen. Het laten
ingaan van de huurbevriezing op een later datum dan 1 juli 2025 zou betekenen dat
voor het huurjaar 2025–2026 die huurbevriezing nauwelijks effect zal hebben. Het doel
van de wet, om de koopkracht van huurders in 2025 te verbeteren en de inflatie in
datzelfde jaar te beperken, wordt in dat geval niet gerealiseerd. De woningcorporaties
en ook veel grote particuliere verhuurders verhogen hun huren voor woningen in het
sociale segment jaarlijks per 1 juli. Ook in andere huursegmenten worden de huren
doorgaans op 1 juli verhoogd. Indien de huurbevriezing pas na 1 juli 2025 in kan gaan,
geldt dat die bevriezing vanaf medio april 2025 als min of meer voorzienbaar gold,
tenzij de Tweede Kamer het wetsvoorstel verwerpt natuurlijk.

Een uitgebreide internetconsultatie was vanwege de spoed die gemoeid is met het laten
ingaan van de wet voor 1 juli 2025 niet haalbaar in de tijd. Om uitgebreide consultatie
alsnog mogelijk te maken heeft de initiatiefnemer tijdens de procedurevergadering
van de vaste commissie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening van 11 maart
2025 een voorstel gedaan voor een consulterend rondetafelgesprek aangaande het onderhavige
wetsvoorstel. Echter werd dit voorstel niet aangenomen door de commissie. De initiatiefnemer
betreurt het dat de commissie geen consultatie nodig achtte, maar ziet daarin geen
reden om dit wetsvoorstel in te trekken. Het parlement heeft met het afwijzen van
de consultatie immers geoordeeld dat de gevolgen voor de betrokkenen goed genoeg in
kaart zijn gebracht door de initiatiefnemer.

8. Financiële gevolgen gemeenten en rijksoverheid

8.1 Gemeenten

Onderhavig wetsvoorstel zal moeten worden gehandhaafd door de Huurcommissie en gemeenten.
Uit de evaluatie van en de toelichting bij de verlenging van de Wet Nijboer blijkt
dat er weinig spontane naleving is van maximering van de jaarlijkse huurverhoging.86 De initiatiefnemer onderkent dat een huurbevriezing spontane naleving van de relevante
bepaling van de Wet goed verhuurderschap niet waarschijnlijker maakt. Dat betekent
op zichzelf nog niet dat voor gemeenten hieruit grote(re) handhavingsinspanningen
en daarmee samenhangende lasten voortvloeien. Op dit moment is er in alle huursegmenten
immers al sprake van een maximale huurstijging die gehandhaafd dient te worden. Het
niveau van deze maximering wordt gewijzigd, niet het aantal woningen waarbij gemonitord
en gehandhaafd moet worden.

Daar komt bij dat de bewuste bepaling in de Wet goed verhuurderschap pas geldt sinds
1 januari 2025, het is nog te vroeg om conclusies te trekken over de (spontane) naleving
daarvan. Bij de evaluatie zal moeten blijken of gemeenten genoeg zijn toegerust om
op de maximale huurstijgingen en de voorgestelde tijdelijke huurbevriezing te handhaven.

8.2 Rijk

Daarnaast is het van belang dat een huurbevriezing leidt tot lagere uitgaven van overheidswege
voor de huurtoeslag. Door de bevriezing van de huren hoeven de huurtoeslagen daarop
immers ook niet te stijgen. Het precieze effect is lastig te kwantificeren voor een
initiatiefnemer, zeker in het licht van de aangekondigde intensivering van de huurtoeslag
per 1 januari 2026. Bij de berekening van de kosten voor het Rijk om verhuurders te
compenseren voor nieuwbouw en verduurzaming zijn de lagere uitgaven voor de huurtoeslag
niet verrekend. De initiatiefnemer verwacht dat dit om ongeveer 200 miljoen gaat.
Deze schatting komt voort uit het feit dat de kosten voor de huurcompensatie voor
verhuurders in 2021 slechts 200 miljoen bedroegen, terwijl de gederfde inkomsten voor
woningcorporaties als gevolg van onderhavig wetsvoorstel optellen tot 696 miljoen
euro. Het verschil in de uitgaven voor de huurtoeslag tussen 2025 en 2024, voor een
groot deel aangejaagd door de huurstijgingen, bedroeg 188 miljoen euro.

9. Verhouding tot hoger recht

De Nederlandse wetgever heeft naast het maken van nationale regels ook internationaal
en op Europees niveau verdragen en wetten geratificeerd met betrekking tot het recht
op goede huisvesting. Betaalbaarheid is daar steevast een belangrijk onderdeel van.

9.1 Grondwet

Het recht op huisvesting is een sociaal grondrecht en bevat een zorgplicht voor de
overheid ter bevordering van voldoende woongelegenheid. Deze waarborg is neergelegd
in artikel 22, tweede lid, van de Grondwet. De voorliggende initiatiefwet beoogt de
uitvoering van deze zorgplicht te verbeteren.

Het introduceren van extra huurprijsregulering van huurovereenkomsten impliceert een
inmenging in het eigendomsrecht in de zin van artikel 14 van de Grondwet. Dit artikel
bepaalt dat onteigening slechts is toegestaan in algemeen belang en tegen een vooraf
verzekerde schadeloosstelling. Het artikel legt de wetgever op om bij of krachtens
de wet voorschriften te stellen over onteigening. Tevens bepaalt de Grondwet dat er
in de gevallen bij of krachtens de wet bepaald, recht op schadeloosheidsstelling of
tegemoetkoming in de schade bestaat indien in het algemeen belang eigendom door het
bevoegd gezag wordt vernietigd of onbruikbaar gemaakt of de uitoefening van het eigendomsrecht
wordt beperkt. De voorgestelde huurbevriezing voldoet aan deze grondwettelijke vereisten.
De wet beoogt betaalbare huisvesting te waarborgen en zal voor verhuurders niet leiden
tot zwaar verlies op de exploitatie omdat het rekenen van een redelijke huur op langere
termijn mogelijk blijft. De wet geldt immers maar voor een jaar. De hoge huurstijgingen
van de afgelopen jaren blijven ongewijzigd, en na 30 juni 2026 is het weer mogelijk,
volgens de geldende wetten, om extra huurstijging te vragen bovenop de generieke indexatie.
De beperkingen die verhuurders ondervinden dankzij deze wet zijn derhalve proportioneel.

9.2 Internationaal recht

9.2.1 Eigendomsrecht

Het tijdelijk beperken van de maximale jaarlijkse huurverhoging is een beperking van
het eigendomsrecht als bedoeld in artikel 1 van het Eerste Protocol bij Europees Verdrag
voor de Rechten van de Mens. Het artikel schrijft voor dat met de bescherming van
het eigendomsrecht op geen enkele wijze het recht aan wordt getast dat een staat heeft
om wetten toe te passen, die als noodzakelijk worden geacht om het gebruik van eigendom
te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang of om de betalingen van belastingen
of andere heffingen of boetes te verzekeren.

Een regulering van het eigendomsrecht is slechts toelaatbaar indien ze gerechtvaardigd
is. Dit houdt in dat voldaan moet zijn aan vier voorwaarden:

– De maatregel moet bij wet voorzien zijn. Dat betekent dat de beperking voldoende toegankelijk,
precies en voorzienbaar in de toepassing moet zijn.

De beoogde regulering is rechtmatig omdat deze middels dit wetsvoorstel verankerd
is in nationale wetgeving, De bevriezing van de huurprijsstijgingen wordt vastgelegd
in artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Deze regeling is zowel
voor huurders als verhuurders voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar, waardoor
de rechtszekerheid is geborgd. Daarmee wordt voldaan aan het vereiste dat de maatregel
bij wet voorzien is.

– De beperking moet noodzakelijk zijn in het algemeen belang. Dit wil zeggen dat de
maatregel een legitiem doel dient en met de maatregelen het beoogde effect wordt bereikt.

Het algemene belang dat dit wetsvoorstel dient, is het recht op huisvesting, zoals
dat is vastgelegd in artikel 22 van de Grondwet. Wanneer huisvesting onbetaalbaar
wordt voor een huurder, is deze immers genoodzaakt om de woning te verlaten en met
het huidige woningtekort is een betaalbaar alternatief allerminst zeker. Tevens stelt
Artikel 11 van het door Nederland ondertekende Internationaal Verdrag inzake economische,
sociale en culturele rechten dat ingezetenen recht hebben op toereikende huisvesting.87Het zorgen voor voldoende betaalbare en geschikte woonruimte is een opdracht voor
de overheid. Deze staat met name onder druk voor mensen met lage inkomens. Daarnaast
blijkt dat veel huurders te hoge huren betalen. De Volkskrant rekende eind 2024 voor
dat verhuurders voor 20% van de door hen onderzochte aangeboden middenhuurwoningen
een te hoge huur vroegen.88 Uit recent onderzoek van RTL bleek dat 25% van de aangeboden woningen die onder het
WWS zouden moeten vallen voor een te hoge huurprijs worden aangeboden op Funda.89 Daarnaast bleek er vorig jaar vaker spraken van misbruik van het verhogen van de
servicekosten door verhuurders, om de regels in de huurwetten te omzeilen.90 Het beperken van de huurstijging is voor deze huurders een belangrijke tegemoetkoming:
in afwachting van een uitspraak van de huurcommissie, handhaving van de gemeente of
wanneer huurders niet naar de huurcommissie durven te stappen uit angst voor een slechte
relatie met de huisbaas.

Dankzij het groeiende woningtekort is er nog steeds sprake van grote schaarste. De
wachtlijsten voor sociale huisvesting zijn in veel steden lang, en middeninkomens
verdienen net te veel om in aanmerking te komen voor sociale huur. Dat maakt dat veel
woningzoekenden zijn aangewezen op de particuliere huur en gezien de schaarste in
een zeer afhankelijke relatie komen met hun verhuurder. Daar waar de verhuur van deze
schaarse particuliere huurwoningen leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten,
is het noodzakelijk dat er maatregelen worden genomen om de mogelijkheden van deze
doelgroep op de woningmarkt te verbeteren. Zoals ook uitgebreid toegelicht in deze
memorie, poogt dit wetsvoorstel dat te doen. De regulering brengt een betere balans
aan tussen huurders en verhuurders door tegemoet te kopen aan de grote kostenstijgingen
van de huurders. Dat betekent dat verhuurders minder rendement kunnen maken dan nu
het geval is. Echter, omdat de huren normaliter meer mogen stijgen dan de inflatie,
en de voorgestelde bevriezing slechts voor een jaar geldt, acht de initiatiefnemer
dit effect proportioneel.

Uit onderzoek van de Rabobank blijkt dat huurders vaker betalingsproblemen hebben.91 De historische huurstijgingen van gemiddeld meer dan 5% in 2024 en als het aan het
kabinet ligt ook in 2025, maakt een bevriezing van de huurprijzen van huurwoningen
van twee jaar noodzakelijk in het algemeen belang om meer zekerheid te creëren. Huurders
met een laag inkomen en een hoge huur bij woningcorporaties worden dit jaar financieel
tegemoetgekomen door de verplichte eenmalige huurverlaging (artikelen 54a en 54b van
de Woningwet). Hiermee worden circa 260.000 huurders bereikt die duur scheefwonen.
Er resteert daarmee nog een groep van circa 2,25 miljoen huurders in de gereguleerde
sector die niet in aanmerking komt voor de eenmalige huurverlaging, maar eveneens
veel belang heeft bij meer zekerheid. Met een huurbevriezing worden die huurders tegemoetgekomen.

– Er moet sprake zijn van een «fair balance» tussen de mate van regulering van het eigendomsrecht
van woningeigenaren en het daarmee gediende algemeen belang.

De maatregel is proportioneel omdat er de huren slechts voor een jaar worden bevroren.
Woningcorporaties, die de huren via prestatie-afspraken hebben beperkt de afgelopen
jaren en in 2021 de huren al eens hebben bevroren, worden wat de initiatiefnemers
betreft volledig en structureel gecompenseerd. Particuliere verhuurders hebben in
de jaren 2016 tot 2023 flink hogere huurstijgingen kunnen doorvoeren dan woningcorporaties,
waardoor een bevriezing van een jaar proportioneel is en de balans tussen woningcorporaties
en particuliere verhuurders deels wordt hersteld.92 Het is daarmee een beperkte inperking van het eigendomsrecht. In de huidige situatie
ontbreekt een «fair balance» tussen de positie van huurder en verhuurder, getuige
ook de beperkte naleving van de Wet Nijboer zoals uit de evaluatie bleek. Deze maatregel
draagt juist bij aan eerlijkere verhouding tussen de positie van verhuurder en huurder,
zonder dat verder wordt getornd aan het kunnen verhuren en investeren in woningen.

De bevriezing van de huren betekent dat de inkomsten van verhuurders uit de verhuur
van hun woningen niet kunnen meestijgen met de inflatie (of meer). Het financiële
effect voor woningcorporaties wordt geschat op circa € 696 miljoen. De initiatiefnemers
stellen een tegemoetkoming voor woningcorporaties voor, zodat zij kunnen blijven investeren
in nieuwe woningen, verduurzaming en verbetering woonkwaliteit. Deze tegemoetkoming
kan worden gevonden in het (deels) afschaffen van de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties.
Volgens Aedes betalen woningcorporaties in 2025 1.3 miljard euro aan VPB.93 Daarmee kunnen de gevolgen van deze wet voor woningcorporaties ruimschoots gecompenseerd
worden. Voor overige verhuurders wordt slechts een compensatie nodig geacht voor de
bouw van nieuwe woningen en de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad, gegeven
de structureel hogere huurstijgingen dan woningcorporaties die deze sectoren de afgelopen
jaren doorvoerden. Deze kan naar voorbeeld van de huurbevriezing in 2021 vorm worden
gegeven middels subsidieregelingen.94 De huizenprijzen zijn in deze jaren ook onverminderd gestegen, wat de potentiële
rendementen van deze verhuurders nog groter maakt.95

De huurbevriezing geldt voorts alleen voor de jaarlijkse huurverhoging van zittende
huurders in de periode 1 juli 2025 tot en met 1 juni 2026, en heeft geen of minder
effect op nieuwe verhuringen na mutatie en bij nieuwbouw. Ook laat deze maatregel
de mogelijkheden tot huurverhoging wegens woningverbetering en verduurzaming onverlet.
Van een onredelijke balans tussen het nagestreefde doel en de belangen van verhuurders
is derhalve geen sprake.

– Bestaan er toereikende procedurele waarborgen voor betrokkenen?

Het is altijd mogelijk om voor verhuurder en huurder een gang naar de rechter te vinden
een geschil aangaande de huurovereenkomst voor te leggen. Huurders blijven in de gelegenheid
om huurverlaging bij de huurcommissie af te dwingen als ze daar recht op hebben.

9.2.2 Vrij verkeer van diensten

Een dienst die valt onder de Dienstenrichtlijn is gedefinieerd als elke economische
activiteit, anders dan in loondienst, die gewoonlijk tegen vergoeding geschiedt. Verhuur
en huur van woningen is het verrichten of ontvangen van een dienst. Beperkingen zijn
alleen toegestaan wanneer dat noodzakelijk is omwille van het algemeen belang dat
met deze beperking wordt gediend en dit middel geschikt is om het nagestreefde doel
te bereiken en dat het niet verder gaat dan wat nodig is om dat doel te bereiken.
Onder de vorige paragraaf aangaande het eigendomsrecht is reeds ingegaan op het algemene
belang en de noodzakelijkheid. Het versterken van de huurbescherming in tijden dat
de koopkracht van huurders sterk onder druk staat, is daarnaast ook een geschikt middel
omdat louter op die manier gewaarborgd wordt dat de huurder (evenals vroeger het geval
was) een voldoende sterke positie heeft ten opzichte van de verhuurder. Artikel 15
van de Dienstenrichtlijn benoemt eisen die aan evaluatie onderhevig zijn, waaronder
vaste minimum en/of maximumtarieven waaraan de dienstverrichter zich moet houden.
De voorgestelde regulering raakt daar slechts zijdelings aan, omdat onderhavige wet
niet ziet op maximumtarieven, maar slechts de verhoging voor twee jaar extra maximeert.
de regulering is niet discriminerend en geldt in gelijke mate voor alle huurders en
verhuurders.

9.2.3 Vrij verkeer van kapitaal

De voorgenomen regulering is niet in strijd met het vrije verkeer van kapitaal, omdat
investeringen in woningen niet worden belemmerd en de maximering van korte duur is
waardoor woningwaardes op de lange termijn niet veranderen.

10. Uitvoering en handhaving

Voor de handhaving van dit wetsvoorstel wordt aangesloten bij de gebruikelijke handhaving
van het Burgerlijk Wetboek. Bij een geschil kan de huurder zich wenden tot de rechter.

11. Overgangsrecht

Het wetsvoorstel is direct na publicatie in het Staatsblad van toepassing op alle
huurovereenkomsten. Er is geen overgangsbepaling toegevoegd omdat de wet in de aard
tijdelijk is voor alle huurovereenkomsten.

12. Terugwerkende kracht

De inititiatiefwetgeving geldt niet met terugwerkende kracht vóór 1 juli 2025. De
voorzienbaarheid van deze wetgeving is daarvoor niet genoeg gewaarborgd. Wettelijke
huurstijgingen die voor middenhuur en vrije huurwoningen zijn doorgevoerd sinds 1 januari
2025, blijven geldig. Echter kunnen verhuurders voor deze segmenten tot 30 juni 2026
geen nieuwe huurverhoging doorvoeren op basis van deze wet.

13. Inwerkingtreding

Het is de bedoeling dit wetsvoorstel per 1 juli 2025 in werking treedt. Dat is immers
het moment dat de meeste huurverhogingen worden doorgevoerd. De bepalingen die erop
gericht zijn de wijzigingen na 30 juni 2026 weer te laten vervallen, treden een jaar
later in werking.

ARTIKELSGEWIJS DEEL

Artikel I

Dit artikel wijzigt de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. In die wet zijn in artikel
10 de maximumprijsstijgingen voor de huren opgenomen. Dit artikel bepaalt dat die
op grond van de wet in principe toegestane huurverhogingen een jaar vanaf 1 juli 2025
nooit meer dan nul procent of nul euro mogen zijn. Deze regeling geldt zowel voor
gereguleerde huurwoningen als voor middeldure en geliberaliseerde woonruimte. Mochten
de regels voor wijziging van de huurprijzen ertoe leiden dat er sprake dient te zijn
van een huurverlaging, dan gelden het tweede, derde of vierde lid van artikel 10 wel.

Artikelen II en IV

Deze artikelen maken het mogelijk de wetswijzigingen als gevolg van de tijdelijke
huurbevriezing na een jaar weer te laten vervallen.

Artikel III

Dit artikel wijzigt artikel 54 van de Woningwet. Artikel 54 heeft betrekking op de
totale huursom van woningen die in eigendom zijn van een toegelaten instelling. Aan
dit artikel wordt een bepaling toegevoegd dat de huursom in een jaar vanaf 1 juli
2025 nooit kan stijgen.

Artikel V

In dit artikel wordt de inwerkingtreding geregeld. Artikelen I en III treden in werking
op 1 juli 2025 of werken terug tot die dag indien het staatsblad waarin deze wet wordt
geplaatst wordt uitgegeven na 30 juni 2025. De artikelen II en IV treden in werking
op 30 juni 2026, waarmee de tijdelijke huurbevriezing na een jaar weer vervalt.

De Hoop