Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Grinwis over de beperkte investeringscapaciteit van woningcorporaties in Waddinxveen en Midden-Holland

Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
24 februari 2025). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2024–2025, nr. 1189.

Vraag 1

Herinnert u zich de mede door u getekende regionale woondeal Midden-Holland? Herinnert
u zich dat er in Waddinxveen grote potentiële bouwlocaties zijn, waar de komende jaren
meer dan 3.000 woningen gerealiseerd worden, waarvan circa 800 sociale huurwoningen
en 330 middenhuurwoningen?1 Herinnert u zich dat er in de regio Midden-Holland grote potentiële bouwlocaties
zijn, waar de komende jaren 20.000 woningen gerealiseerd worden, waarvan circa 5.500
sociale huurwoningen en 2.000 middenhuurwoningen?

Antwoord 1

Ja, ik ben bekend met de woningbouwopgave en bouwlocaties uit de woondeal Midden-Holland.

Vraag 2

Bent u bekend met de unieke situatie waarin de woningmarktregio Midden-Holland verkeert;
waarbij het als een van de kleinste woningmarktregio’s in Nederland veel bouwlocaties
heeft om sociale huurwoningen te bouwen, maar dit vanwege de te krappe investeringscapaciteit
van de corporaties niet mogelijk is? Wat vindt u van deze situatie?

Antwoord 2

Ik ben bekend met de situatie in de Woondealregio Midden-Holland.

Uit de herijking van de Nationale Prestatieafspraken (NPA)2 is ook een actualisatie uitgevoerd van de doorrekeningen over de haalbaarheid van
de opgave. Uit deze berekening blijkt dat de corporaties in de regio onvoldoende financiële
middelen hebben om alle opgaven tot 2035 te kunnen realiseren. Dit heeft niet voor
alle woningbouwprojecten met sociale huurwoningen gevolgen, omdat uit de verantwoordingsinformatie
blijkt dat een deel van de woningcorporaties de komende jaren wel financiële ruimte
heeft. De situatie in Midden-Holland vraagt wel om maatregelen op de lange termijn
(zie antwoord 6). Ik vind het van belang dat corporaties in een vroeg stadium betrokken
worden bij de planvorming, waardoor eventuele knelpunten vroeg worden gesignaleerd.

Vraag 3

Herkent u het beeld dat in toenemende mate een beroep moet worden gedaan op commerciële
ontwikkelaars voor de bouw van sociale huurwoningen, omdat de corporaties onvoldoende
investeringscapaciteit hebben? Herkent u het beeld dat de instandhoudingstermijn van
dergelijke sociale huurwoningen meestal terugvalt tot maximaal 25 jaar, de huur op
de maximale liberalisatiegrens wordt gezet en er over deze projecten geen prestatieafspraken
(over thema’s zoals beschikbaarheid, leefbaarheid, zorg, veiligheid) gemaakt kunnen
worden? Wat vindt u van deze ontwikkeling?

Antwoord 3

Ik herken het beeld dat commerciële ontwikkelaars en woningcorporaties elkaar kunnen
aanvullen, wanneer blijkt dat een van de twee partijen niet in de nieuwbouw van sociale
huur kan, of wil investeren. Het terugdringen van het woningtekort in de sociale huur
is namelijk een gezamenlijke verantwoordelijkheid, waarbij zowel de commerciële ontwikkelaars/investeerders
en woningcorporaties een belangrijke rol hebben. Ik herken ook dat er verschillen
zijn in hoe de partijen zich verhouden tot het in stand houden van sociale huur. Woningcorporaties
zijn gebonden aan wettelijke kaders uit de Woningwet, en kunnen bij het uitoefenen
van hun publieke taak, beroep doen op staatsteun zoals het afsluiten van geborgde
leningen. Andere verhuurders dan woningcorporaties hebben geen toegang tot staatsteun,
maar zijn ook niet gebonden aan voorwaarden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(WSW) en de Autoriteit woningcorporaties.

Het is niet mijn bedoeling om alle verschillen tussen woningcorporaties en commerciële
verhuurders ten aanzien van de verhuur van sociale huur weg te nemen. Het huurprijsniveau
van sociale- en middenhuur woningen wordt gereguleerd met WWS-puntensysteem (woningwaarderingsstelsel)
en geldt voor corporaties en marktpartijen. Daarnaast kunnen ook woningen met een
huur tegen de WWS-punten grens, een passend thuis bieden voor huishoudens die dit
financieel kunnen dragen. Ik vind het wel belangrijk dat er een heldere definitie
is van wat een sociale huurwoning is. Hiervoor doe ik binnen het wetsvoorstel versterking
regie op de volkshuisvesting een voorstel.

Vraag 4

Bent u bekend met de prestatieafspraken 2025 tussen de gemeente Waddinxveen en de
corporatie Woonpartners Midden Holland?3

Antwoord 4

Ja.

Vraag 5

Heeft u kennisgenomen van de tabel in de bijlage van deze prestatieafspraken met een
doorkijk voor de komende jaren, waarin wordt aangeven dat de corporatie over twee
jaar voorlopig geen investeringscapaciteit meer heeft om de vele sociale huurwoningen
te bouwen? Weet u dat het gaat om ruim 700 sociale huurwoningen? Wat vindt u daarvan?

Antwoord 5

Ik heb kennisgenomen van de prestatieafspraken die Woonpartners Midden-Holland heeft
gesloten met de gemeente Waddinxveen. Uit de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties
(IBW)4 die jaarlijks wordt berekend komt reeds naar voren dat de betreffende woningcorporatie
over beperkte investeringscapaciteit beschikt. Daar moet wel bij worden opgemerkt
dat het hier gaat om een aanvullende investeringscapaciteit bovenop de reeds in de
eigen begroting ingerekende opgaven. Desalniettemin valt op dat Woonpartners Midden-Holland
bij volledige realisatie van de voorgenomen investeringen in vergelijking met andere
woningcorporaties beperktere ruimte heeft voor aanvullende investeringen.

Tegelijkertijd is Woonpartners Midden-Holland niet de enige woningcorporatie die actief
is in de regio Midden-Holland. In de woondealregio zijn in totaal elf woningcorporaties
actief. Uit de bijlage van de prestatieafspraken van Woonpartners Midden-Holland komt
niet naar voren of deze andere woningcorporaties een bijdrage kunnen leveren in het
realiseren van de benodigde nieuwbouwwoningen in de gemeente Waddinxveen. Op basis
hiervan kan ik niet beoordelen of er een regionale verkenning van onderlinge solidariteit
heeft plaatsgevonden. Zoals we ook in de NPA5 hebben afgesproken wordt verwacht dat woningcorporaties elkaar helpen bij het realiseren
van de volkshuisvestelijke opgaven.

Ook is het mogelijk om de naastgelegen regio’s te benaderen voor hulp bij het realiseren
van de opgaven in Midden-Holland. Uit de NPA komt naar voren dat de woondealregio
Samenwerkende Regio’s over een grote investeringscapaciteit beschikt. De investeringsruimte
in deze regio is namelijk groter dan de eigen regionale opgave. In het wetsvoorstel
Versterking regie op de volkshuisvesting doe ik een voorstel om de werkgebieden groter
te maken, zodat corporaties in een regio als de Samenwerkende Regio’s (woningmarktregio
Drechtsteden) ook meer mogelijkheden krijgen om corporaties in een andere regio (zoals
in de woningmarktregio Haaglanden, Midden-Holland en Rotterdam, waartoe Waddinxveen
behoort) te helpen, bijvoorbeeld met een onderlinge financiële bijdrage.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het, gegeven de enorme nood aan betaalbare (huur)woningen, onuitlegbaar
is dat corporaties wel de personele capaciteit en potentiële bouwlocaties bezitten,
maar onvoldoende investeringscapaciteit hebben om woningen te ontwikkelen, en daardoor
de woningbouw van betaalbare woningen stokt? Hoe wilt u deze problematiek aanpakken?

Antwoord 6

Ik deel de mening dat de bouw van voldoende sociale huurwoningen van belang is en
dat corporaties hierin een belangrijke rol spelen. Eind vorig jaar heb ik op de Woontop
de resultaten gepresenteerd van de met de corporatiesector en VNG overeengekomen NPA6. Hieruit komt naar voren dat op landelijk niveau de investeringsopgaven van woningcorporaties
in de periode tot 2035 financieel haalbaar zijn. In sommige regio’s komen de financiële
grenzen van woningcorporaties bij volledige realisatie van de opgaven op het gebied
van woningbouw en verduurzaming eerder in zicht, soms al in dit decennium, terwijl
andere regio’s voldoende financiële middelen hebben. Een groot deel van deze regionale
tekorten kan met aanvullende regionale of provinciale solidariteit tussen corporaties
worden opgevangen. In een beperkt aantal regio’s zal hoogstwaarschijnlijk landelijke
samenwerking nodig zijn om de opgave volledig te kunnen realiseren en de tekorten
op te vangen.

Ik ben mij er tegelijkertijd ook van bewust dat solidariteit tussen woningcorporaties
niet van de ene op de andere dag is gerealiseerd. Het vraagt een grote inspanning
en cultuurverandering van de sector om woningcorporaties elkaar ook buiten de eigen
regio te laten helpen met de volkshuisvestelijke opgave. Het Duurzaam prestatiemodel7, dat ik het afgelopen jaar samen met de sector heb uitgewerkt, is een behulpzaam
middel om deze cultuurverandering te stimuleren. Daarnaast werk ik aan een voorstel
om onderlinge solidariteit te faciliteren en het instrument projectsteun beter bruikbaar
te maken om – via een heffing aan de hele corporatiesector – als landelijk sluitstuk
van solidariteit ingezet te kunnen worden. Ook ondersteun ik financieel de bouw van
betaalbare woningen via onder andere de stimuleringsregeling Flex- en Transformatie,
waarvan het loket op dit moment geopend is. Momenteel werk ik aan een realisatiestimulans
waarvan de uitgangspunten zijn gedeeld op de Woontop. Hierover verwacht ik uw Kamer
nog voor de zomer te informeren. Met deze maatregelen zorg ik ervoor dat de woningbouw
van betaalbare huurwoningen door woningcorporaties op gang blijft.

Vraag 7

Bent u bekend met het feit dat er geen corporaties in de regio Midden-Holland of in
de provincie Zuid-Holland zijn die Waddinxveen en Woonpartners kunnen helpen om deze
sociale huurwoningen te bouwen via projectsteun? Erkent u dat het solidariteitsbeginsel
hier dus geen uitkomst biedt? Hoe luidt uw reactie hierop? Welke maatregelen neemt
u om dit probleem aan te pakken?

Antwoord 7

Bij de herijking van de NPA is ook een actualisatie uitgevoerd van de doorrekeningen
over de haalbaarheid van de opgave. Uit deze berekening blijkt dat alle woningcorporaties
in Midden-Holland gezamenlijk, niet voldoende financiële middelen hebben om alle opgaven
tot 2035 te kunnen realiseren. Tegelijkertijd blijkt ook uit de doorrekening8 dat er binnen de provincie Zuid-Holland verschillende regio’s beschikken over aanvullende
investeringscapaciteit, zoals de woondealregio Samenwerkende Regio’s. Ik herken dit
beeld dus gedeeltelijk en ook hier geldt een verschil in de financiële capaciteit
op kortere en langere termijn. Uit de verantwoordingsinformatie blijkt dat er in de
regio Midden-Holland momenteel voldoende financiële middelen aanwezig zijn om elkaar
te helpen bij de realisatie van woningbouwprojecten, maar dat deze regio bij volledige
realisatie onvoldoende financiële middelen heeft op de lange termijn. Het solidariteitsbeginsel
biedt op het niveau van de woondealregio dan geen uitkomst meer, maar zou bovenregionaal
wel voor een oplossing kunnen bieden, indien nodig in de vorm van projectsteun.

Tegelijkertijd is het – gelet op de bouwopgave voor de corporatiesector – goed om
oog te houden voor de investeringspositie van woningcorporaties. Daarom heb ik in
de herijkte NPA ook afgesproken om samen met de corporatiesector verder te werken
aan een gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat voor investeringen in huurwoningen
en daarbij ook specifiek te kijken naar de beleidsmatige opties voor het verbeteren
van de investeringspositie van woningcorporaties. Het doel daarvan is inzicht te krijgen
in de mogelijkheden om tijdig te kunnen anticiperen op het treffen van passende maatregelen,
in het geval de woningcorporatiesector in de toekomst tegen zijn financiële grenzen
loopt. Een goed inzicht in de mogelijkheden voor lastenverlichting of subsidiëring
is van belang om te voorkomen dat woningcorporaties genoodzaakt worden hun investeringen
voortijdig te beperken. Dit onderzoek staat los van de dekking die gevonden dient
te worden voor de budgettaire effecten die een eventuele maatregel met zich meebrengt.
Daarnaast dient een dergelijke maatregel ook in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels
en uitvoerbaar te zijn.

Vraag 8

Wat vindt u van de ontwikkeling dat ook de versnellingstafel(s) nauwelijks uitkomst
bieden, omdat de gesprekken in de regio Midden-Holland steeds vastlopen op het knelpunt
van het tekort aan investeringscapaciteit bij de corporaties? Erkent u dat er daardoor
geen versnellingen te maken zijn?

Antwoord 8

Ik ben van mening dat de vertegenwoordigers van overheden, corporaties en marktpartijen
in de regionale Versnellingstafel Midden-Holland een belangrijke rol vervullen om
projecten aan te jagen en ook te komen tot voldoende bouw in de sociale huur. De Versnellingstafel
signaleert ook knelpunten zoals de investeringscapaciteit van corporaties, die partijen
aanpakken op een bovenregionaal niveau zoals in de Landelijke Versnellingstafels of
in het overleg met de betrokken koepels. Dat is de wijze waarop versnelling kan worden
gemaakt.

Vraag 9

Deelt u de mening dat aanpassing van projectsteunvoorwaarden (waar u als Minister
primair verantwoordelijk voor bent) noodzakelijk is om de ambities uit de woondeal
Midden-Holland (waar u mede-ondertekenaar van bent) te kunnen halen? Bent u bereid
zich hiervoor in te spannen?

Antwoord 9

Ik vind het te voorbarig om nu te constateren dat de toepassing van projectsteun (en
daarmee aanpassing van de projectsteunvoorwaarden) nodig is om de ambities uit de
woondeal Midden-Holland te halen. Projectsteun is een instrument uit de Woningwet
waarmee corporaties, op aanvraag en als laatste middel, een financiële bijdrage voor
noodzakelijke volkshuisvestelijke investeringen kunnen verkrijgen. Deze bijdrage wordt
opgehaald via een heffing die aan de hele corporatiesector wordt opgelegd. Ik bereid
momenteel een wijziging van projectsteun voor aan de hand van een aantal uitgangspunten
die nu ook al gelden. Projectsteun is pas aan de orde als blijkt dat regionale solidariteit
niet voor een (volledige) oplossing zorgt, de aanvrager onvoldoende investeringscapaciteit
heeft om de volkshuisvestelijke opgaven te realiseren en de projecten waarvoor projectsteun
wordt aangevraagd bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente.

In regio’s waar solidariteit geen uitkomst biedt en waar de volkshuisvestelijke en
financiële noodzaak van projectsteun buiten kijf staan, kan projectsteun worden ingezet
om de opgaven te verwezenlijken. Ik zal per geval beoordelen of aan wettelijke voorwaarden
voor het verkrijgen van projectsteun is voldaan.

Vraag 10 en 11

Herinnert u zich uw brief9 waarin gesteld werd dat «hoewel ik van corporaties verwacht dat ze zich eerst inspannen
om er met elkaar in de regio uit te komen, zal ik collectieve projectsteun als het
nodig is inzetten om de grote opgave die we met elkaar hebben te realiseren»? Bent
u bereid in de casus rond Waddinxveen en Midden-Holland collectieve projectsteun in
te zetten? Zo nee, waarom niet?

Bent u bereid de huidige projectsteunvoorwaarden aan te passen om gevallen zoals in
Waddinxveen, maar ook breder in Nederland, binnen twee jaar te kunnen helpen, zodat
de woningbouwopgave hier op korte en middellange termijn geen schade aan ondervindt?
Zo nee, waarom niet?

Antwoord 10 en 11

Ik sta nog steeds achter het uitgangspunt dat collectieve projectsteun ingezet kan
worden als dit na alle inspanningen van de regio aanvullend noodzakelijk blijkt. In
het Besluit toegelaten instellingen 2015 (hierna: BTIV) is neergelegd aan welke randvoorwaarden
een woningcorporatie die projectsteun aanvraagt moet voldoen om in aanmerking te komen
voor een projectsteunbijdrage. Ik werk deze randvoorwaarden momenteel verder uit en
streef ernaar mijn wijzigingen op zeer korte termijn in internetconsultatie te brengen.
Mocht ik op basis van een eventuele aanvraag voor projectsteun tot het oordeel komen
dat projectsteun in Waddinxveen en Midden-Holland zou moeten worden ingezet, dan kan
dit instrument tijdig worden ingezet om een verdere vertraging in de realisatie van
de opgaven te voorkomen, de regio heeft op korte termijn immers voldoende middelen.

Vraag 12

Welke mogelijkheden ziet u om de huidige projectsteun versneld uit te breiden, bijvoorbeeld
door voorwaarden voor de projectsteun eenvoudiger maken?

Antwoord 12

Een heffing op andere woningcorporaties is geen licht instrument en een aanvraag tot
collectieve projectsteun dient door een woningcorporatie dus altijd goed onderbouwd
te worden. Een projectsteunaanvraag zal onder andere gepaard moeten gaan met informatie
over het project, zienswijzen van verschillende partijen die ondersteunen dat een
projectsteunaanvraag nuttig en noodzakelijk is en inzicht in dat onderlinge solidariteit
geen oplossing is.

Daarnaast wil ik onderlinge solidariteit ook aantrekkelijker maken. Daarom zal ik
binnen de voorziene wijziging van het instrument projectsteun, ook een vorm van vrijwillige
onderlinge projectsteun mogelijk maken. Hierdoor wordt het fiscaal aantrekkelijker
om financiële middelen aan een woningcorporatie met onvoldoende middelen over te dragen.

Vraag 13

Kunt u aangeven wanneer u de wijziging van de Woningwet en onderliggende regelgeving
met betrekking tot projectsteun bij de Kamer zult indienen? Bent u nog steeds van
mening dat deze wijziging in 2025 in werking kan gaan? Wilt u de voorgestelde wetswijziging
daartoe voor de zomer van 2025 aan de Kamer toezenden?

Antwoord 13

Ik streef ernaar de voorgestelde wijziging van projectsteun in het voorjaar in internetconsultatie
te brengen, ik zal daarna zo spoedig mogelijk een voorstel aan uw Kamer zenden.

Vraag 14

Ziet u andere mogelijkheden om cases waarbij de bouw van sociale huurwoningen door
corporaties verhinderd wordt door gebrek aan investeringscapaciteit los te trekken,
anders dan via wijziging van de regels omtrent projectsteun? Bent u bereid daarvoor
gericht middelen uit de 5 miljard woningbouwgelden uit het Hoofdlijnenakkoord, zoals
uit de Woningbouwimpuls of de realisatiestimulans, aan te wenden?

Antwoord 14

Momenteel werk ik aan verschillende financiële instrumenten om de bouw van betaalbare
woningen te stimuleren. Dit heeft ook invloed op de financiële positie van woningcorporaties.
Met de Woningbouwimpuls, stimuleringsregeling Flex en Transformatie, het gebiedsbudget
en de realisatiestimulans worden financiële bijdragen gedaan aan gemeenten voor het
realiseren van betaalbare woningen. Voor alle drie geldt dat eisen en voorwaarden
van deze instrumenten aansluiten bij de betaalbaarheidsdoelstellingen van het kabinet.
Sociale huurwoningen horen daar uiteraard bij. Gemeenten en corporaties kunnen lokale
afspraken maken over de benutting van deze financiële instrumenten. Daarnaast zijn
de mogelijkheden voor corporaties om de rente van hun leningen fiscaal af te trekken
per 1 januari 2025 verhoogd van 20% naar 24,5%, ook dit draagt bij aan de investeringscapaciteit
van woningcorporaties.

Vraag 15

Kunt u een overzicht geven in welke mate de problematiek zoals in Waddinxveen en Midden-Holland
in andere gemeenten en woningmarktregio’s speelt? Kunt u aangeven in welke gemeenten
en woningmarktregio’s deze problematiek ook urgent is en in de komende jaren tot stilvallende
woningbouw van sociale huurwoningen zal leiden?

Antwoord 15

Een regio in de provincie Zuid-Holland waar vergelijkbare problematiek speelt, is
de regio Haaglanden. In Haaglanden lopen de woningcorporaties eerder tegen hun grenzen
aan dan in de regio Midden-Holland. Gezien deze positie van de woningcorporaties in
Haaglanden voeren we samen met de regio en woningcorporaties een pilot uit gericht
op de reikwijdte van de investeringscapaciteit en de werking van solidariteit in de
corporatiesector. De uitkomsten hiervan kunnen ook van meerwaarde zijn voor de regio
Midden-Holland.

Verder komt uit de NPA naar voren dat er meer regio’s zijn die hun regionale investeringsopgave
niet volledig kunnen financieren. Regio’s met de grootste financiële tekorten zijn
naast Haaglanden, de Metropoolregio Amsterdam, de regio Utrecht (U16), de regio Groningen-Assen
en de Regio Eemsdelta. Een regionaal financieel tekort wil overigens niet zeggen dat
dit op korte termijn al tot problemen gaat leiden met betrekking tot de bouwopgave.
Ook in deze regio’s beschikken woningcorporaties, mede door de afschaffing van de
verhuurderheffing, over een goede financiële uitgangspositie. Corporaties hebben daardoor
de komende jaren ruimte om volop te investeren in hun volkshuisvestelijke opgaven.
Wel lopen de woningcorporaties in deze regio’s eerder tegen hun financiële grenzen
aan dan woningcorporaties in andere regio’s. Zoals hiervoor aangegeven verwacht ik
ook van woningcorporaties uit andere regio’s een bijdrage om de opgaven in regio’s
met financiële tekorten aan te pakken. Voor de regio’s in aardbevingsgebieden geldt
bovendien dat er middelen beschikbaar worden gesteld uit de versterkingsopgave. In
de financiële doorrekening van de NPA is hier nog geen rekening mee gehouden.