Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Welzijn, Omtzigt, Mooiman en Wilders over het bericht ‘Maximale huurverhoging vanaf 1 januari 2025: 4,1% voor vrije sector en 7,7% voor middenhuur’

Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
20 januari 2025).

Vraag 1

Klopt het dat de maximale huurstijging voor de middenhuur volgend jaar 7,7% bedraagt?1

Antwoord 1

Ja. Dat is de uitkomst van wat in de Wet betaalbare huur2 is vastgelegd omtrent de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor de middenhuur.
Hiervoor is wettelijk vastgelegd dat de cao-loonontwikkeling leidend is. Verhuurders
mogen 1% optellen bij dit percentage. Van december 2023 tot december 2024 was de cao-loonontwikkeling
6,7%. Daarom is de maximale huurverhoging in 2025 7,7%. Dit maximale percentage geldt
voor zelfstandige woningen, studio’s en appartementen met een huurcontract van 1 juli
2024 of later en:

– een aanvangshuur in 2024: boven € 879,66 en niet meer dan € 1.157,95; of,

– een aanvangshuur in 2025: boven € 900,07 en niet meer dan € 1.184,82.

Vraag 2

Zo ja, bent u het ermee eens dat een huurstijging van 7,7% voor de middenhuur niet
draaglijk is voor deze huishoudens, mede omdat veel huishoudens al moeite hebben met
het betalen van hun huur door hoge kosten van levensonderhoud?

Antwoord 2

Nee. Een maximale huurverhoging van 7,7% is fors. Daar ben ik mij van bewust. Ik heb
echter geen concrete aanwijzingen dat de huurstijging voor huishoudens ondragelijk
zou zijn. Daarbij wil ik de belangrijke kanttekening plaatsen dat deze 7,7% de maximaal
toegestane huurverhoging voor middenhuurcontracten betreft.

Dit percentage geldt alleen voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten
met een beginhuurprijs in het middensegment (zie ook mijn antwoord op vraag 6). Hoe
hoog de huurverhoging voor huurders in een middenhuurwoning feitelijk uitvalt, hangt
af van wat er over de jaarlijkse huurverhoging in hun huurcontract is afgesproken.
De afspraak uit het huurcontract geldt namelijk, tenzij die hoger uitkomt dan 7,7%;
dan wordt de huurverhoging afgetopt op 7,7%.

Bovendien mag de huur door de jaarlijkse huurverhoging niet uitstijgen boven de maximale
huurprijsgrens op basis van het aantal woningwaarderingspunten van de woning. Dus
als de huidige huurprijs al op of dicht onder de maximale huurprijsgrens van de woning
ligt, wordt de huurverhoging ook afgetopt. De maximale huurprijsgrenzen worden per
1 januari 2025 immers niet geïndexeerd met 7,7%, maar met de inflatie van juli 2023
tot juli 2024, te weten 2,32%.

In sommige gevallen kan de huurverhoging feitelijk op 7,7% uitkomen, maar de verwachting
is dat de feitelijke huurverhoging voor een groot deel van de huurders van een middenhuurwoning
lager zal uitvallen dan 7,7%.

Vraag 3

Deelt u de mening dat een dergelijke hoge huurstijging haaks staat op de ambitie uit
het hoofdlijnenakkoord over lastenverlichting voor middeninkomens?

Antwoord 3

Nee. De maximale huurverhoging voor middenhuurwoningen is gekoppeld aan de cao-loonontwikkeling.
Door een koppeling aan de cao-loonontwikkeling is in de wet geborgd dat de hoogte
van huurstijging niet sterk uit de pas loopt met de inkomensontwikkeling, wat de betaalbaarheid
ten goede komt.

De cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was ruim, namelijk 6,7%.
Ook de lonen van middeninkomens zullen over het algemeen zijn gestegen. Voor middeninkomens
die geen inkomen uit loon ontvangen zal de inkomensontwikkeling mogelijk minder hoog
zijn. Evenwel geldt ook hier dat het slechts een maximumpercentage betreft. De daadwerkelijk
toegepaste verhoging zal naar verwachting lager uitvallen, gelet op de redenen die
ik in mijn antwoord op vraag 2 uiteen heb gezet.

Vraag 4

Bent u bereid om aanvullende maatregelen te nemen om deze huurstijging te beperken,
vooral gezien het belang van betaalbaarheid voor middeninkomens?

Antwoord 4

Nee, het kabinet heeft op dit moment geen voornemens tot aanvullende maatregelen die
er concreet op zijn gericht deze huurstijging te beperken. Het maximaal toegestane
huurverhogingspercentage volgt uit de in het voorjaar van 2024 aangenomen Wet betaalbare
huur. Een eventuele wens om tot een lager maximumpercentage te komen vraagt een wetswijziging.
Ik kan dus niet zonder wetswijziging ingrijpen in huurcontracten.

Zoals in vraag 2 aangegeven ben ik mij er bewust van dat een maximaal toegestane huurverhoging
van 7,7% fors is. In het antwoord op vraag 2 licht ik ook toe dat de daadwerkelijk
toegepaste verhoging naar verwachting lager zal uitvallen.

Bovendien is het van belang voor de investeringsbereidheid van verhuurders dat de
jaarlijks toe te passen huurverhoging voorzienbaar is. Daarom is het van belang om
een duidelijke en stabiele systematiek te hanteren.

Vraag 5

Wilt u bewerkstelligen dat in 2025 de huurstijging voor de middenhuur lager vastgesteld
wordt bij wijze van overgangsmaatregel, bijvoorbeeld door dit met verhuurders af te
spreken, net zoals u met de woningbouwcorporaties een lagere huurstijging heeft afgesproken?
Zo nee, waarom niet?

Antwoord 5

Nee. Voor het lage (sociale) segment heb ik de vrijheid en bevoegdheid om met woningcorporaties
afspraken te maken over de maximale huurverhoging in dat segment. De maximaal toegestane
jaarlijkse huurverhoging voor het lage (sociale) segment wordt bij ministeriële regeling
vastgesteld.3 De maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor het midden- en hoge (vrije)
segment staan echter in de wet. Daarmee is ervoor gezorgd dat de jaarlijkse huurverhogingsruimte
transparant en stabiel is. Dit komt de investeringsbereidheid van beleggers ten goede.
Voor een andere systematiek is een wetswijziging vereist. Ik ben op dit moment niet
voornemens om de systematiek te wijzigen. Ik licht dit verder toe in mijn antwoord
op vraag 7.

Vraag 6

Klopt het dat de genoemde huurstijging uitsluitend van toepassing is op contracten
die na 1 juli 2024 zijn afgesloten in het middenhuursegment?

Antwoord 6

Ja, dat is correct. De maximaal toegestane huurverhoging van 7,7% in 2025 geldt enkel
voor huurcontracten voor zelfstandige woningen, studio’s en appartementen met een
huurcontract van 1 juli 2024 of later en:

– een aanvangshuur in 2024: boven € 879,66 en niet meer dan € 1.157,95; of,

– een aanvangshuur in 2025: boven € 900,07 en niet meer dan € 1.184,82.

Als een huurcontract vóór 1 juli 2024 is afgesloten met een huurprijs boven de toenmalig
geldende liberalisatiegrens, dan is sprake van een vrijesectorhuurcontract. Voor deze
contracten geldt een maximale huurverhoging van 4,1%.

Vraag 7

Deelt u de mening dat mensen die minder dan een half jaar geleden een huurcontract
afgesloten hebben, eigenlijk gewoon de helft van de huurstijging zouden moeten hebben,
namelijk 3,9% of wellicht op 4,1% omdat dat ook de huurstijging in de private sector
is? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 7

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, volgt dit maximaal toegestane
huurverhogingspercentage uit de in het voorjaar van 2024 aangenomen Wet betaalbare
huur. Bij de behandeling van wet is de jaarlijkse huurverhoging expliciet en uitgebreid
besproken. Ik vind het niet wenselijk om middels de beantwoording van schriftelijke
vragen te speculeren over wijzigingen aan deze systematiek. Daarmee wekken we ook
richting huurders als verhuurders een beeld van een weinig koersvaste en betrouwbare
overheid. De werking van de jaarlijkse huurverhoging kan worden meegenomen in de evaluatie
van Wet betaalbare huur, voorzien in 2027. Dan hebben we ook een beter beeld van de
daadwerkelijke huurverhoging die heeft plaatsgevonden.

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, zal de feitelijke huurverhoging
in 2025 voor de meeste huurders in het middensegment lager uitvallen dan 7,7% doordat
er in het huurcontract een lagere huurverhoging is afgesproken en doordat de bescherming
van de maximale huurprijsgrens van de woning geldt (de maximale huurprijsgrens van
de woning is afhankelijk van het puntenaantal van de woning volgens het woningwaarderingsstelsel4).

Vraag 8

Klopt het dat de koppeling aan het driejaarsgemiddelde vanaf 2026 alleen geldt voor
sociale huur en niet voor de middenhuur?

Antwoord 8

Ja, de afspraak van de koppeling van de maximale huursomstijging (maximale gemiddelde
huurverhoging per woningcorporatie) aan het driejaarsgemiddelde van de inflatie vanaf
2026 in de Nationale prestatieafspraken 2024 met Aedes en VNG5 geldt voor corporatiehuurwoningen in het sociale segment; de daarvan afgeleide maximaal
toegestane huurverhoging per individuele woning (+ 0,5 procentpunt) zal gelden voor
alle huurwoningen in het sociale segment, ongeacht wie die woning verhuurt. De maximaal
toegestane huurverhoging voor individuele woningen in de middenhuur is in de wet vastgelegd.

Vraag 9

Kunt u verkennen of dit driejaarsgemiddelde ook van toepassing kan zijn voor de middenhuur
en daarover binnen twee maanden aan de Kamer rapporteren?

Antwoord 9

Zie mijn antwoord op vraag 10.

Vraag 10

Bent u bereid opnieuw na te denken over een structurele oplossing ten aanzien van
de systematiek van de huurverhogingen van het middenhuursegment?

Antwoord 10

Het maximaal toegestane huurverhogingspercentage volgt uit de wet. Een eventuele wens
om tot een lager maximumpercentage te komen vraagt dus een wetswijziging.

Op dit moment heb ik geen voornemen om de huurverhogingssystematiek voor middenhuurwoningen,
zoals die in het voorjaar van 2024 door beide Kamers is aangenomen, aan te passen.
Het is voor de investeringsbereidheid van belang dat investeerders uit kunnen gaan
van een begrijpelijke en stabiele huurverhogingssystematiek. Bovendien is het niet
de verwachting dat de daadwerkelijk toegepaste huurverhoging 7,7% zal betreffen, zoals
ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht. Door de maximale huurverhoging voor
middenhuurwoningen te koppelen aan de cao-loonontwikkeling is ook in de wet geborgd
dat de hoogte van huurstijging niet sterk uit de pas loopt met de inkomensontwikkeling.
Ik zie dus geen aanleiding om de systematiek te wijzigen, nu het maximale huurverhogingspercentage
door een hoge cao-loonontwikkeling voor 2025 relatief hoog uitvalt.

De werking van de jaarlijkse huurverhoging voor middenhuurwoningen kan wel worden
meegenomen in de evaluatie van Wet betaalbare huur, voorzien in 2027.

Vraag 11

Kunt u een doorrekening maken hoe de nu voorziene huurstijgingen doorwerken in de
koopkrachtplaatjes?

Antwoord 11

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, weet ik niet welke huurstijgingen
zijn te voorzien. De wet stelt enkel een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging.
De feitelijke huurverhoging hangt af van de afspraak in het huurcontract en van de
huurverhogingsruimte tot de maximale huurprijsgrens van de woning bij het puntenaantal
van de woning en zal dus van geval tot geval verschillen. Maar een afgesproken huurverhoging
die hoger uitvalt dan 7,7%, wordt op 7,7% afgetopt. Ik kan dan ook geen doorrekening
maken van de effecten in de koopkrachtplaatjes.

Vraag 12

Kunt u voor de middeninkomensgroepen het effect via een rekensom tonen? Kunt u uitgaan
van een inkomen van 60.000 euro, een alleenverdienende leraar en een huur van 1.100 euro?

Antwoord 12

Zie het antwoord op vraag 11.

Vraag 13

Wilt u deze vragen met spoed één voor één en vóór kerst beantwoorden?

Antwoord 13

Ik heb de vragen zo snel als mogelijk en zo veel als mogelijk één voor één beantwoord.